不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

▲文山區近期市況維持低檔，但之後有幾個指標大案將登場，有望拉抬買氣。

北市文山區新案市況維持低檔，根據住展市調，已有木柵小宅案，將開價調降至每坪69萬，主打6字頭房價求順銷。

文山區今年Q1供給仍不多，整體市況偏冷，僅有今年Q1公開的新案人氣稍佳一些，一般建案來客量都在5～10組左右。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，第二季木柵、景美即將各有一宗指標案登場，可望拉抬整體市況。

兩大指標案皆屬危老案，包括景美地區的「岳泰峰華」，鄰近景美夜市和景美站，規劃22層地標建築，主力為23～41坪2～3房，目前接待中心近完工，稍早已釋出預告帆布。

另一指標案位在木柵地區，由上市公司基泰建設推出的「象山主人」，則剛進場潛銷，基地近木柵國中、市場，規劃114戶，為2～3房產品，業者先設一臨時接待醞釀，主接待搭建中。

另外，在萬芳路、木柵高工對面，有潤隆建設結構中的新案，預計最快今年下半年登場，據了解量體達百億，相當驚人。

而近期文山區市況偏冷，位在木新路二段上的成屋案「文山清新」為求順銷，就將開價調降至每坪69萬，吸引到不少客戶目光，可售為22～30坪2房。

而木柵國中旁「天賞大願」即將交屋，現場表示，2～3房已完銷，目前可售為高樓層4房產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

前往預售屋看房，除了周邊生活機能，對於首購族來說房價和坪數更是購屋指標，根據建商統計，每週至少有10幾組客戶預約看房，其中又大多以小坪數為主。

銷售顧問邱佩淇指出，「依我們家大概是2到3房，那主要客群大概還是會抓在2房1衛左右的25坪左右，會是先以比較小坪數開始看起。」

民眾表示，「每坪應該都差不多50到60萬，是滿大的負擔。」

另一名民眾說：「通膨的關係啊，所以整個房貸都往上增加，暫時不會考慮買房子。」

儘管看房的人多，不過對於年輕人來說，卻是心動但又不敢行動。

因應高房價，不少購屋族為了追趕房價，大多使用30年期房貸扛一間房，加上國內房市繼先前央行利率連5升後，已經進入「房價、利率、貸款期數新高」的新3高年代。

以貸款1000萬、分30年期來試算，升息前房貸利率地板價1.31%，升息後房貸利率衝破2字頭，每月房貸從3.3萬變成3.7萬，算一算1年要多出近4.4萬的房貸，幾乎吃掉一般上班族1個月的薪水。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，「千萬的貸款來說的話，那在每個月的還款的金額會比升息之前月多3000多塊，所以確實是一個不容小覷的壓力，那這個部分上面也會影響到購屋人。」

房仲表示，原本市場預期這一季升息有可能告一段落，不過央行卻升息半碼，面對房市在修正下行階段的升息，有意購屋的民眾只能更謹慎，以免被房貸壓得喘不過氣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在房價高檔盤整期，投機客卻成擾亂房市的來源，市場出現投機客「平價換約」、「高價低報」的模式換手，不只以每坪低於建商售價二萬到三萬元的價差，吸引新買方轉向投機客購屋，更嚴重的是，投機客每坪賺取六萬元以上的投機獲利，卻未如實申報，全台逃稅金額估恐逾千億元。

　一家重量級建商說，售屋給短期買賣的投機客，不符合公司營運原則，一定會交待代銷公司婉拒投機客購屋，因為投機客只會墊高年輕人購屋成本，但仍難免還會有漏網之魚。

　南台灣一位不願具名建商指出，在政策打炒房、修訂平均地權條例打房之後，投機客不僅是最大的贏家，也成干擾房市的亂源。

　該建商以個案為例表示，二～三年前，以每坪20萬元出售的大樓預售建案，平均有30％的買家換約轉手，平價轉移的比率約20％，另有10％則雖有加價移轉，但仍與目前每坪35萬元的市價，有一大段距離。

　該建商透露，投機客平價移轉的操作手法是，與新買家商議，向建商要求換約，建商只能以原買家當初的買價，「平價移轉」給新買家，而買賣雙方再透過仲介的第三方簽訂私契約，以低於建商正在銷售中的同案預售價格二萬至三萬元的價差「競銷」，影響建商的銷售，建商形容此一投機客競價售屋的行為，簡直是「無人機的轟炸」。

　投機客除了干擾房市，透過不實價格的換約、買賣，形同暴利逃稅；業者舉例說，投機客當初每坪20萬元買進40坪產品，總價約800萬元，如以現行市價每坪35萬元（總價1,440萬元）轉手，正常的房地合一稅要課價差640萬元的45％，等於是288萬元。

　但若投機客與接手買方私下議定，以每坪20萬元的平價換約，等於房地合一稅全免。少數投機客為避免被查稅採取「高價低報」，也屬逃漏稅行為，例如投機客以每坪25萬元、總價1,000萬元申報轉售，低於現行市價每坪35萬元（總價1,440萬元），等於只需針對每坪5萬元、總額約200萬元的價差申報，繳稅金額也只有90萬元，卻逃漏440萬元的應報稅額。

　建商推估，房市投機客該繳納和處罰的總額，恐將從千億元起跳。

　建商指出，只要財稅官員徹查投機客換約價格與換約時的市價，鎖定有明顯差距的合約，加上金流的追查，應會有不少收穫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]根據中央大學台經中心調查顯示，「購買房地產時機」的指標已連續31個月落在100點以上的「樂觀區」，對此，台灣房屋首席副總裁周鶴鳴日前表示，即使升息，民眾仍看重房地產的保值特性，對房市抱持「短期雖猶豫，長期不放棄」的看法，展望後市，通膨後錢變薄，危機中，熱錢總會尋找避險區域與產品，台灣股市、匯市、房市皆展現強大的韌性，相對其他國家來說，更容易吸引資金停泊。

國立中央大學台灣經濟發展研究中心日前今發佈3月消費者信心指數最新調查，其中，在六大指標中的「購買房地產時機」，本月調查結果為103.95點，較上個月上升1.15點，已連續31個月落在100點以上的「樂觀區」。

周鶴鳴指出，此項指標的表現，顯示在長期通膨的大環境下，民眾仍看重房地產的保值特性，對房市抱持「短期雖猶豫，長期不放棄」的看法。

他表示，根據主計總處資料顯示，雖然近期的通膨年增率回落到3%以內，但已連續20個月超過2%水位，而且近期蛋價大漲，又預期電費調升、公務員調薪及疫情後服務業見復甦，都成為央行Q1升息的關鍵，再次凸顯持續性的通貨膨脹問題。

周鶴鳴也提到，國際金融風險雖然提高，但有長期自住剛需的民眾，在過年後，賣方讓利意願提升的情況下，反而有積極進場的跡象，包括長期穩定置產的高資產客群，在面對通膨財產縮水時，會採取危機入市的策略，積極尋覓保值性高的不動產長期持有，比如店面、土地或商用不動產等，使本月的購屋信心指數再次提高。

展望後市，全球央行升息與否，關鍵還是在通貨膨脹的抑制，而危機中熱錢總會尋找避險區域與產品，由於台灣不論在股市、匯市還是房市，都展現強大的韌性，相對其他國家來說，更容易吸引資金停泊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

缺工問題嚴重苦惱著建商，現在就算是拉高價錢，都請不到專業師傅，導致原本預定地工期延宕，而以天計價的工錢成本也跟著拉高，導致房價更難降。

工人們進場，敲敲打打，一層樓約50坪的空間，7、8名工人忙進忙出，要順利完成工程，得依靠每一人的力量，但近幾年缺工問題嚴重，因為勞力吃重的工作，現在年輕人大多不願投入。

營造業者鍾建文：「工人的年紀來講的話，我覺得5、60歲的工人，占得是大多數，年輕的我覺得像我這種3、40歲的人，很少見非常少見，比較會常見的可能是爸爸，爸爸以前就是做這些工作的，就傳給自己的小孩子。」

技術工程過去常是父傳子，但現在也大幅減少，演變成技術和年齡雙方面的斷層，但老師傅要退休，又沒有年輕人肯接班，再加上疫情後，許多國外勞工入境不易，缺工問題就如同雪球，越滾越大。

建設集團董事長賴正鎰：「現在營建業的缺工，包括我們酒店的缺工，都是非常的嚴重，大概不足30%，大家都找不到人，不是薪水的問題，現在薪水大家都願意給錢。」

請不到專業師傅，工錢只能越墊越高，根本是拿錢搶人才，有專業技術或是經驗的勞工，幾乎日薪都喊到4500元，但薪資條件攤在陽光下，只能是價高者得，一般小建案哪裡搶得過大建案，而後頭還有國際大廠加入搶人大戰。

營造業者鍾建文：「工錢以天來計，可能我一次可以請10個工人，我可能2天就可以做完了，但現在變成一天我只能請到2個工人，我可能要做到20天，如果拖個半年，我覺得成本可能都要增加50%以上。」

沒有工人施作，導致原定的完工進度延宕，建商有資金壓力，但焦急也沒轍，尤其工人薪水以天計價，蓋房的成本就跟樓房一樣，只能繼續往上疊。

記者謝丹慈：「現在的營建造價，大概是比3年前多出5成，如果要興建15層樓高，地下室又有2層樓開挖的，標準電梯大樓的話，每坪(造價)是要16到17萬元，而如果是鋼構建築的話，每坪的價錢就更高了，開價是20萬元起跳，甚至逼近30萬元。」

以台北市來看，一坪造價就落在25-30萬元，因為物價上漲，不只工貴，材料也貴，因此營造成本壓不下來，這也是新房價格無法降低的重要因素。

房產專家何世昌：「我們從去年年中到現在，市場的買氣已經低迷了，大概一年左右，建商為什麼還撐著不降價的原因，就是因為成本真的太高了，在成本這麼高的情況之下，對建商來講降價絕對是最後一步打算，除非任何花招都沒有用了，他才會走到降價這一步，所以民眾如果要撿便宜的話，或許還要有一點點耐心。」

成本高，無非是增加壓力，而開發商其實也不樂見房價飆漲太快，主要是在通膨、原物料大漲的時代，開發商只能賺取一定的利潤空間，但成本大漲，房屋的售價，可能就會與後續發包的價格落差太大，也就是房屋在預售時就賣得過快，後續產生的不確定因素也就更高。

房產專家何世昌：「這一波台灣缺工的根源，從西元2001年開始的少子化，這一批少子化的人數，現在已經陸續投入了勞動市場，我們預估最樂觀的情況之下，台灣的勞動力，每年平均會減少8到10萬人，如果是比較悲觀的話，每年減少的人數會少到15萬人以上。」

但人力上的恐怕要補足是難上加難，因為以2001年出生的新生兒，今年已經是22歲的大學畢業生，不只人數已經銳減，投入營造等專業領域的人員又更少。

建設集團董事長賴正鎰：「所以我們建議政府，是不是能夠從職業學校，從就學來培養學生，然後再從學校裡面來幫助解決，要不然真的10年後，我不知道要去哪裡找工人來蓋房子。」

專業技能必須從學生時期培養，不過，現在遍地都是大學生，工作首選又以辦公室，或是勞力較輕的項目為主，也造成缺工問題日益嚴重，帶動工資和營造成本，最終就反映在房價上。  







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「請神容易送神難」，在法拍屋市場也是一樣，下手拍得法拍屋容易，但如何順利送走前屋主，取得房屋使用權，是一門不小的學問。有民眾拍到苗栗的法拍屋，在強制執行時遇到俄羅斯人屋主，不僅故意聽不懂中文，溝通困難外，還突然暴怒抓起拍定人衣領，拍定人差點被打，好在旁邊有警察，才免於皮肉之苦。

買房登記女友名 不繳房貸被法拍

法拍小哥陳俊廷表示，曾經拍得一間不點交的法拍屋，打無權占有遷讓房屋訴訟，一審勝訴後，提供擔保金，申請假執行時，遇到屋主是俄羅斯人，不懂台灣法律，買房登記在女友名下，分手後，因沒有再繳房貸淪落法拍市場，俄羅斯人很不高興，認為房貸都是他繳的，為什麼房子變別人的了，還假裝聽不懂中文，故意用俄羅斯語不停的講話，根本無法溝通。

陳俊廷對俄羅斯人說：「我已經給你時間搬家了，現在時間到了，事務官、書記官、警察、搬家公司都來了，你就得要搬家。」俄羅斯人聽完後，情緒一時失控，暴怒的突然衝過來抓住陳俊廷衣領，拳頭差點就要揍下去，好在警察在旁邊，馬上制止他。

俄羅斯人心不甘情不願持續吵鬧，甚至繼續上訴，後來因知道再上訴也打不贏，把屋內所有的東西都搬得乾乾淨淨，第二次強制執行時，到現場時發現，室內已經空無一物，甚至門也沒關，仔細一看，才發覺連門鎖都被拆走，不留任何有價值物品。

強制執行點交 請鎖匠及搬家公司協助

陳俊廷表示，即使是點交物件，但永遠要做最壞的打算，以及最充足的準備，第一次到現場履勘時，事前要聯絡鎖匠一同前往，不管屋內沒人還是不願意開門，才能第一時間請鎖匠破鎖，以免無功而返，若沒破鎖也別忘了給鎖匠車馬費，下次才好再合作。

履勘之後才能申請強制執行點交，從申請到執行，大致需要2~4個星期的時間，這時除了鎖匠外，記得要事先聯絡搬家公司到場協助，當屋主不肯搬家時，請搬家公司將室內所有物品打包，詢問屋主要搬去哪裡，若沒有可安置的地方，可將所有物品搬去出租的儲物空間。

同時跟書記官說，把他的物品放在哪裡的儲物空間，如果他幾年幾月幾日沒有來拿，就做動產拍賣，請動產估價師估價，並訂定時間拍賣，屆時將這些動產拍下來，就能夠自由處分，要賣要丟都可以。

儘管這樣要給付搬家公司及儲物空間的費用，但相比幾千萬元的房子，還是相當划算，總比讓屋主死賴在這房屋好，同時讓屋主認清事實，「房屋已經不是你的了。」也別忘了第一時間將鎖換掉，以免夜長夢多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

亞灣2.0都市計畫變更29日獲得高雄市都委會審議通過！高雄將攜手國、公營事業地主，透過獎勵企業進駐亞灣媒合平台、招商融資利息、房地租金補助等誘因，共同促成企業集團旗艦中心聚落，投資設立如區域應用服務、技術支援創新研發及人才培育等產業中心，以吸引優質產業人才宜居高雄，並利用都市設計立體通廊系統，串接捷運場站、旅運中心、水岸公園及住商辦大樓等，形塑多元水岸使用效益，創造日夜間休閒觀光娛樂經濟效應。

高雄副市長林欽榮指出，依行政院核定亞灣5GAIoT創新園區推動方案，市長陳其邁去年11月宣布啟動亞灣2.0計畫，配合006688獎勵企業投資方案，據經發局統計已吸引逾113家國際大廠、新創事業、國際加速器或共創夥伴進駐，投資近154億元、創造逾327億元產值。

亞灣2.0都市計畫變更，是以獎勵土地使用項目、調整都市設計基準等，預期吸引產業群聚，創造產住商辦複合使用；同時兼顧各基地投資財務彈性，與水岸開放多元使用等效益。未來也會配合獎勵企業進駐亞灣媒合平台與各項產業招商補助等措施，持續擴大亞灣5GAIoT創新園區成為企業總部中心聚落、金融創新示範與多元水岸生活夜經濟。

促進產業群聚、園區立體連通及增加水岸多元使用效益

高雄市都發局長吳文彥強調，都市計畫通過後將會盡快發佈公告實施，以利市府配合今年3月3日經發局函頒「高雄市政府獎勵企業總部進駐亞洲新灣區作業要點」，由副市長層級整合經發、捷運、地政、財政、都發局等機關，共同與臺灣港務公司、中油、經濟部加工區管理處等通力合作，打造企業集團旗艦中心聚落與亞灣水岸生活夜經濟。

都發局表示，本次都市計畫細部計畫變更範圍包括特文、特貿及特倉等分區之國營事業土地約43.54公頃，是配合亞灣5GAIoT創新園區及亞灣2.0產業經濟發展推動，故依都市計畫法第27條第1項第3款為適應經濟發展需要，並參酌座談會相關公民或團體建議，妥予檢討研擬土地使用管制要點及都市設計基準。

都發局指出，本次細部計畫調整包含因應企業及人才進駐，特貿區住宅比例適度放寬；為鼓勵企業投資營運總部及其附屬設施與本市策略性產業發展，適度給予容積獎勵；在臨水岸公園及85米退縮帶等，以開放多元休閒使用項目，促進整體使用效益。另在都市設計基準，則透過都市設計立體通廊系統，串接捷運場站、開發基地與水岸遊廊地帶，並設置夜間照明規範，營造日夜間水岸遊憩環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台北生技園區正式啟用，已有51家產業進駐，預期引進逾3000個就業人口。（台北市政府提供）

位在南港的BOT案台北生技園區正式落成啟用，結合生技新創與領航企業育成、研發、試量產、商務辦公合一的多功能空間，預期引進逾3000個就業人口，帶動生技年產值500億元。

台北市長蔣萬安表示，南港為臺北市生技產業發展重要戰略地區，且接銜支援跨域生醫、資通訊的Bio-ICT產業發展的內湖科技園區，加乘南港三鐵共構交通優勢，能迅速對接竹北生醫園區等外縣市產業量能。

市府也將於2025年3月完工國家生技研究園區聯外道路，以隧道連通國家生技研究園區至南港忠孝東路七段，未來園區間進駐企業往來將更為快速便捷。

台北生技園區自開工以來吸引眾多生技企業關注期待，東元集團會長、世康開發董事長黃茂雄表示，目前已有包括藥華藥、浩鼎外，台灣莫德納都將進駐生技園區，共有51家企業單位取得進駐資格，產業類別含括生技新藥、智慧健康、高階醫材、細胞治療、生技服務業等多元面向。

此開發案由世康開發公司斥資逾68億元打造，規劃地上17層、地下3層，有5千坪的生醫創新育成中心，以及1萬2千坪產業空間，育成中心可供30家廠商進駐，產業空間以4.5米、6米不同樓高規格，滿足企業自設實驗室或廠房之不同需求，預計可容納近40家廠商。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲三重蘆洲新案頻創高價，反讓相對便宜的中古屋受惠。（業者提供）

受升息、打炒房條例影響，房市自去年下半年開始明顯轉冷，不過新北市仍有幾個區域，因新建案開價履創新高，反讓中古屋受惠，在新北市蛋黃區能將購屋總價帶壓在千萬左右，反能吸引自住客買單。

 全國不動產企劃研究室經理喻永豪表示，近來買氣明顯降溫，三重、蘆洲地區去年下半年開始傳出有房仲業者經營不善，其中更不乏連鎖大品牌業者，無法負荷每個月幾十萬的營運成本，三重、蘆洲地區就傳出有5~6間店要求頂店、頂讓的消息。

全國不動產徐匯仁愛加盟店店東徐晟旻更表示，蘆洲、三重去年上半年蘆洲每月移轉件數有200多件，三重更能達到600~700多件的成績；然而下半年買氣開始明顯轉冷，蘆洲每月移轉棟數掉到100多件出頭，三重則來到200~400棟，交易量明顯腰斬。

至於看屋人數，過去三蘆地區各家房仲業者平均每日都能有1、2位看屋客與網路留言訪客，自下半年開始轉為2~3天才能有一位，成交天數更拉長了1倍以上，明顯感受到市場觀望氣氛濃。

不過，徐晟旻指出，由於蘆洲、三重中古市場仍有許多800~1500萬元內的30坪左右40年老公寓，生活機能完善、使用空間充足，房價又在一般雙薪家庭能負擔的總價帶，很受首購族指名，這些自住剛性物件就佔了近來單店成交量的7成。

他分析，雖然去年房價迎來一波漲幅，然而這些蘆洲、三重低總價老公寓房屋單價仍在3~4字頭行情，如三重中古公寓約在37~48萬元、蘆洲則在32~43萬元；相比市場上5字頭的中古大樓與6字頭的預售屋單價，這些老公寓使用坪數大、生活機能更相較重劃區發達，又緊鄰便捷的捷運系統，因此總價只要能壓在1000萬元左右，就會是現在市場最歡迎的自住物件。

買賣雙方認知價格喬不攏，整體新建案市場買氣低迷，千億案量卻陸續進場，使預售屋待售戶數增加。據住展雜誌統計，北台灣近3年（2020年3月至2023年3月）間，預售屋建案可售戶數（扣除股東戶、建商保留戶與地主分回戶）達17萬264戶，其中約有4萬7108戶、27.7%尚未售出。