不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

3月29日為青年節，新北積極照顧青年與弱勢，根據新北市城鄉發展局統計，新北社宅有過半的18歲以上未滿40歲的青年入住，另外租金補貼、包租代管申請數量都翻倍成長。而入住社宅的青年，更發揮所長回饋社會，經常辦活動邀請社宅旁的鄰居參加，參加活動的楊奶奶就說，「來這邊玩比在家看電視還好看！」

新北市城鄉局長黃國峰指出，新北目前14處社會住宅中，51.3％入住者為18歲以上未滿40歲的青年，可見新北社宅品質及價值深受青年肯定，而對於未入住社宅或是重視居住彈性、考量地域黏著度高的青年，新北也提供租金補貼、包租代管等方式減輕住的負擔，近年來都翻倍的成長。

據統計，新北市自辦的青年租金補貼核准戶數，自2012年開辦以來，已協助超過6147名青年安居新北；中央與新北合作的住宅租金補貼，青年申請戶數自108年至110年已翻倍成長，從3138名增加至7800名；青年申請包租代管戶數開辦5年後也翻倍成長。

新北市以社宅、租金補貼、包租代管照顧青年與弱勢，獲得協助的青年，更展現長才回饋附近鄰里，讓社宅發揮善的循環。土城員和青年共居戶日前舉辦以「食」為名活動，邀請社區內外居民來做客，以不浪費料理歡迎長輩參加，與青年住戶共同展現廚藝。

青年珧綺和林琪指出，共同籌備活動的過程每個人都能發揮所長，大家一起拋出想法、分類，一起討論實踐共同決定，共治的過程蠻有趣的，除了居住在社宅外，也能回饋社會。參與活動的楊奶奶對於青年回饋活動，更是大力稱讚。

「時代考驗青年，青年創造時代」，黃國峰表示，青年世代做為社會中流砥柱，乘載許多社會能量及發展可能，能帶動社會發展及時代進步。新北市會持續協助青年減輕居住負擔，成為青年堅實後盾，讓青年朋友都能安居新北。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高市府2023年3月29日由林欽榮副市長主持召開第111次都市計畫委員會，審議通過亞灣2.0都市計畫變更。市府將攜手國公營事業地主，透過獎勵企業進駐亞灣媒合平台、招商融資利息、房地租金補助等誘因，共同促成企業集團旗艦中心聚落，投資設立如區域應用服務、技術支援創新研發及人才培育等產業中心，吸引優質產業人才宜居高雄，並利用都市設計立體通廊系統，串接捷運場站、旅運中心、水岸公園及住商辦大樓等，形塑多元水岸使用效益，創造日夜間休閒觀光娛樂經濟效應。

林欽榮表示，依循院核亞灣5GAIoT創新園區推動方案，陳其邁市長2022年11月宣布啟動亞灣2.0計畫，配合006688獎勵企業投資方案，據經發局統計已吸引逾113家國際大廠、新創事業、國際加速器或共創夥伴進駐，投資近154億元、創造逾327億元產值。29日都委會通過亞灣2.0都市計畫變更，係以獎勵土地使用項目、調整都市設計基準等，預期吸引產業群聚，創造產住商辦複合使用；同時兼顧各基地投資財務彈性，與水岸開放多元使用等效益。未來也會配合獎勵企業進駐亞灣媒合平台與各項產業招商補助等措施，持續擴大亞灣5GAIoT創新園區成為企業總部中心聚落、金融創新示範與多元水岸生活夜經濟。



都發局長吳文彥強調，都市計畫通過後將會盡快發佈公告實施，以利市府配合2023年3月3日經發局函頒「高雄市政府獎勵企業總部進駐亞洲新灣區作業要點」，由副市長層級整合經發、捷運、地政、財政、都發局等機關，共同與台灣港務公司、中油、經濟部加工區管理處等通力合作，打造企業集團旗艦中心聚落與亞灣水岸生活夜經濟。



都發局表示，本次都市計畫細部計畫變更範圍包括特文、特貿及特倉等分區之國營事業土地約43.54公頃，係配合亞灣5G AIoT 創新園區及亞灣2.0產業經濟發展推動，故依都市計畫法第27條第1項第3款為適應經濟發展需要，並參酌座談會相關公民或團體建議，妥予檢討研擬土地使用管制要點及都市設計基準。



都發局說，本次細部計畫調整包含因應企業及人才進駐，特貿區住宅比例適度放寬；為鼓勵企業投資營運總部及其附屬設施與本市策略性產業發展，適度給予容積獎勵；在臨水岸公園及85米退縮帶等，以開放多元休閒使用項目，促進整體使用效益。另在都市設計基準，則透過都市設計立體通廊系統，串接捷運場站、開發基地與水岸遊廊地帶，並設置夜間照明規範，營造日夜間水岸遊憩環境。



都發局補充，目前590公頃多功能經貿園區正進行都市計畫通盤檢討作業，也會參酌亞灣2.0細部計畫土地使用管制與都市設計基準，如因應產業開發需求、產住合宜發展比重、水岸公園開放多元使用等，亦會邀集公民或團體座談蒐集相關意見，以供檢討規劃參考。都發局將彙整意見後預計2023年下半年辦理多功能經貿園區通盤檢討草案公開展覽事宜，創造整體產業人口發展綜效，讓高雄成為產業新南向戰略基地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在政府打炒房、升息及通膨導致建材價格高漲等3大因素下，房市持續轉冷，金管會公布，按銀行法第72條之2規定設算，今年2月底銀行不動產放款比率降至26.28%，探44個月新低。

檢視個別銀行數據，比率在29%以上銀行已連7個月掛零，比率在28%至29%的銀行罕見降至0家，至於比率在27%至28%的銀行有13家，月增2家。換言之，2月沒有任何一家銀行不動產放款比率落在警戒區。

金管會公布本國銀行承作不動產放款最新統計，今年2月國銀房貸餘額止跌回升，截至2月底國銀辦理購置住宅貸款餘額達9兆3394億元，月增214.25億元或0.23%，不過年增率續降至5.49%，創44個月新低。

2月底建築貸款餘額則達3兆5070億元，月增194.52億元或0.56%，年增率降至9.34%，同創44個月新低。

合計購置住宅貸款及建築貸款年增率降至6.51%，創43個月新低。

金管會銀行局副局長童政彰說明，房貸餘額自1月下降後、2月再轉上升，主因農曆春節後看屋及購屋買氣回籠，但實際上房貸年增率仍維持下降趨勢。

建融年增率同樣持續走降，童政彰指出，房市降溫，主因政府祭出健全房地產政策奏效，加上央行升息趨勢、通膨導致建材成本上漲等，建商推案轉趨保守。

同步觀察國銀不動產放款品質，今年2月底購置住宅貸款逾放餘額降至63.83億元、逾放比連7個月持平於0.07%；建築貸款逾放餘額降至23.39億元、逾放比月減0.01個百分點至0.07%。

另依銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，俗稱銀行不動產放款天條，銀行會自行設定更嚴格的內部要求，多半視28%以上為警戒區。

金管會最新統計揭露，今年2月底銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額為13.42兆元、月增0.02兆元，存款總餘額及金融債券發售額為51.08兆元、月增0.35兆元。

依銀行法第72條之2規定設算，2月底銀行不動產放款平均比率降至26.28%，創2019年7月以來新低，月減0.13個百分點。2019年6月銀行不動產放款平均比率為26.27%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

　為打擊炒房、健全房市交易秩序，立法院修正通過《平均地權條例》，勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏指出，這次修正通過的法案，需特別注意的是未來私法人購買住宅限制。

　陳建宏指出，過去個人常會透過法人購屋主係因透由法人購屋可享有一些優勢和便利性，例如不動產標的價值較高者，單憑一人較無法集中足夠資金來購買，而法人可集合不同股東之資金參與共同投資，資金相對較個人容易集中。

　陳建宏指出，還有房屋貸款利息、房屋稅、地價稅、水電費等費用均可列為法人費用，相較之下能節省一些稅費。又個人也常因考慮到管理的便利性以及未來家族傳承的需求而以法人名義購屋。

　就現況而言，他說，由於法人購屋的情形越來越普遍，為避免現行法規對法人購置住宅無相關限制規範，使住宅淪為投資炒作標的，因此，修法新增相關法令規定，私法人若要買供住宅使用之房屋需要經過中央主管機關許可；因為法人購屋原則上應有其業務用途，無「居住」需求，因此，未來購買住宅將需要有其取得之必要性及正當性。

　陳建宏因此提醒，未來個人或以法人名義有購屋需求時所需考慮面向又更多了，除應審慎提前進行購屋計畫評估外，並建議亦需諮詢專家以通盤考慮自身的實際需求、資金運用情形、投資策略、稅務影響等，以作全面性的綜合評估，來因應《平均地權條例》修法所帶來的影響及衝擊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

受惠全球景氣下行影響，企業紛紛暫緩辦公室搬遷，加上今年起辦公新增供給飆高，商用不動產市場專家預期，今年底辦公室平均空置率恐將站上7％，重返5年前的高點。近期辦公租金行情儘管有撐，但是面對未來5年將有100萬坪新大樓完工，很多房東已進入備戰狀態，擔心房客被挖走。

　辦公租賃市場連五年的大多頭行情，今年恐面臨變盤壓力。高力國際研究部董事梁儀盈27日表示，據調查陽信銀行年初總部大樓完工，第一季北市辦公室總存量增加至近99.9萬坪，空置率也小幅上升至3.9％，季增0.61個百分點，每坪月租金2,441元、季增0.44％，尚未感受到需求開始下滑的壓力。

　梁儀盈表示，受到經濟前景不明影響，企業營運展望偏保守，多數企業暫緩搬遷；再加上彈性工作模式的選項，原址調整空間使用成為趨勢，預期辦公室需求將放緩，而在供給釋出壓力下，今年底辦公室空置率恐飆高到7％。

　高力國際董事總經理劉學龍表示，雖多數企業在辦公室租賃搬遷上保守以對，但就產業趨勢而言，5G、AI、IoT、雲端運算等新興科技應用，及生技醫療、智慧照護等大健康產業，會成為今年相對有擴張需求的業者。

　至於租金走勢，劉學龍表示，並不必過度悲觀，預估至年底平均月租金行情將來到每坪2,480元，年增幅可維持2％水準。要擔心的是，未來5年將有100萬坪新大樓完工，很多房東已進入備戰狀態，擔心房客被挖走，如何留客將成為新顯學。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市冷冰冰，今年房市交易熱度倒退到五年前，據內政部公布最新統計，今年前二月全台建物買賣移轉僅6.49萬棟、年減16％，且為近五年來同期最低量，今年以來的房市交易量能，回到2018年的水準。

　去年房市交易量在下半年急凍下，出現自2016年以來連續成長後的首次衰退，今年以來延續去年的低迷，以前二月買賣移轉棟數和過去同期相比，不僅比起景氣熱絡的2021、2022年低了15％左右，甚至也不如房市景氣快速爬升階段的2019、2020年。

　房地產業者預期，在打炒房政策抑制預售市場、投資買盤幾乎全面退散，加上房價高點、升息使持有房屋成本提升下，經濟前景不明，若房價沒有明顯下跌，今年後續交易量難以擴大，恐怕將會跌破29萬棟，將是連續第二年的衰退。

　以各縣市來看，全台22縣市前二月買賣移轉棟數有16個縣市呈現衰退，其中13個縣市衰退逾1成，新竹縣、基隆市年衰退幅度均逾3成，僅在雲林縣、嘉義市等市場規模較小的縣市有微幅成長。交易規模最大的六都直轄市，除了台北市衰退2％以外，其餘五都衰退均在14％以上。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，目前價格在歷史新高、但買賣移轉棟數量縮，反映買方追價乏力，對於房價信心度下滑，不過農曆春節後去年下半年的遞延買盤有回籠趨勢。去年上半年賣賣移轉動能仍相對強勁，預料下半年的買賣移轉才較有機會轉為年增率持平左右，房市雖步入修正循環，但短期內修正幅度仍有限，左右價格的關鍵還是在建商身上。

　元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，升息、打炒房政等諸多利空衝擊下，今年房價已不再上漲，交易量能更是明顯冷卻，多數購屋族對進場保守觀望，空屋率高的區域、開價未適時修正的物件，成交時間都會明顯拉長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行升升不息、告別低利時代，據聯徵中心資料，今年1月房貸與信貸的「雙貸族」數量34.9萬人，月減1,624人，減少人數創下94個月以來最大量，農曆年節因素、房市不景氣、加上升息效應，使雙貸族數量增加趨緩。

　即央行升息造成房貸利率跟著攀升，借款人利息負擔加重，因此提前還款，就會造成貸款金額及人數減少。

　統計顯示，去年12月雙貸族數量來到統計新高的35萬人，每個雙貸族平均房貸534.5萬元，平均信貸93.5萬元；今年1月雙貸族減少約1,624人，剩下34.9萬人，平均房貸535萬元，平均信貸93.3萬元，去年農曆年後平均每月增加1,273人，直到今年1月才出現衰減，不過每年的農曆年節都會出現單月季節性的減少，只是今年減少人數特別明顯。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年1月雙貸族人數出現較明顯減少，除季節性因素外，也與申辦新貸款減少、償還借款增多有關，雙貸族通常都是預算比較有限，才會動用到信用貸款，面對這波央行房貸利率連五升，雙貸族也感受到升息壓力。

　曾敬德指出，央行升升不息與升不見底，難免讓貸款一族負擔加重，尤其信貸搭配房貸購屋的民眾，對升息特別有感。此外，寬限期到期的房貸族也是另一類財務吃緊的族群，一來升息導致利息增加，二來開始償還本金後，房貸金額也會突然倍數增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

  央行利率已經連續五次上升，導致房貸地板利率達到了2.06%，而央行過去連續四次上調利率已經使得房貸族每月的負擔增加，同時也影響到民眾的購房信心。市場先前預測此季可能會暫緩升息，但央行最終還是決定上調利率半個百分點，恐怕會對短期內購房信心產生影響。此外，房貸已經確立告別1%年代，正式進入2%年代。

央行升息影響房市三大重點

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行連五升息後有三大改變：

首先，房貸利率已重回2%年代，資金面從寬鬆轉向緊縮，增加了開發商的壓力。

其次，在連續五次升息後，房貸族面臨著通膨和房貸支出增加的生活壓力。

第三，由於連續五次升息，對於同樣月付房貸金額的比較，可以貸到的房貸金額減少，間接導致民眾買房負擔能力稍稍下降。

央行升息影響房貸 一年多繳四萬多

以貸款 1000 萬元 30 年期本息平均攤還試算，5 次升息前利率 1.31%，每月房貸金額為 3 萬 3608 元，5 次升息過後利率來到 2.06%，每月房貸金額增加到 3 萬 7263 元，每月房貸金額多出 3655 元，一年多出約 4.4 萬元的房貸支出，已經接近一般民眾一個月的收入。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲根據台北市捷運局統計出站人次，西門町的西門站人次成長33%，觀光人潮明顯回籠，商圈店面空置率也降低。

今年各大商圈人潮有感復甦，依據台北市捷運局出站人次統計，台北市各大商圈的捷運站今年1~2月平均單月出站人次與去年同期相比大幅成長，也讓幾個主要商圈店面重返生機，西門町空置店面陸續有店家進駐，東區則從去年下半年友多筆月租金破25萬的店面租賃揭露，店家和投資人早已積極進場佈局。

台北市捷運局統計，幾個主要商圈站店，出站人次明顯成長，像是北車商圈的台北車站及西門町西門站人次成長33%，南西商圈中山站、士林夜市劍潭站、永康商圈東門站成長25%，東區忠孝復興站增加22%。 

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，去年10月邊境解封後，旅台觀光觀客逐漸增加，西門町商圈空置已久的店面陸續有店家進駐裝潢，東區也有多筆月租金破25萬的租賃揭露，不僅店家願意以高總租承租，位在東區的大安路店面，去年底出現1.7億高總價交易，南西商圈也有巷弄透天店面以2.2億的高價成交。

不只國內消費動能增加，國門大開後，日、韓、香港、歐美旅客增加不少，台北車站是北台灣重要的交通樞紐，為自由行觀光客旅台的必行站點之一，而鄰近北車的西門商圈，國際觀光客明顯增加。

住商不動產西門捷運加盟店店東劉家豪指出，西門町雖然仍有店面空置，不過近期有許多商家進駐踴躍，徒步區的店面空置率應下降至5%以下，且疫情期間店面空置情況嚴重，租金下降約30%~50%，如今租金水平逐漸回到疫情前的水準，回歸以往以服飾業及餐飲業為大宗，相關產業對店面的詢問度大幅增加。

郎美囡表示，政府將普發6000元，今年2月更拍板通過「中央政府疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，有50萬份5000元消費金給國際旅客，砸重金刺激觀光消費，各商圈復甦有望。

國民黨立法院黨團昨(27日)舉行記者會，喊話蔡政府恢復囤房稅才能抑制房價，還將年輕人買不起房子歸咎在放任囤房；對此專家認為，非自住房屋稅率普遍偏低，無法迫使大戶釋出空屋，加上台灣房價偏高，就算拋售資產只是流入另一批人手中，年輕人依舊買不起，很難真正落實居住正義。

照顧青年成家 高房價是關鍵

東華大學民族發展與社會工作學系教授施正鋒認為，房屋稅條例規定自住與非自住房屋稅率分離，其中非自住戶持有超過三戶者，稅率1.5%~3.6%與自住戶1.2%作區別，但檢視地方縣市的稅率，有些1.5%與自住戶相仿，抑止囤房的好意「可謂大打折扣」，針對囤房大戶「也不痛不癢」。

他指出，稅率偏低讓囤房大戶有恃無恐，還得面對高房價問題，「這些大戶不急著賣房，例如台北就有很多房東寧可空租，因為口袋夠深可以慢慢等有緣人，就算拋售但價格太高，年輕人也是買不起，資產只是流入另一批人手中，想指望囤房稅落實居住正義，恐怕只是奢求。」



▼專家認為，非自住房屋稅率普遍偏低，無法迫使大戶釋出空屋。（示意圖／東森新聞資料照片）





 

囤房大戶無感 稅制效果打折扣

施正鋒表示，藍綠兩黨近年圍繞囤房稅，拋出議題希望拉攏年輕選票，實際上「沒人真正關心」，彼此都知道問題核心在房價，價格不降就算釋出空屋也輪不到年輕人接手，高房價的根源來自財團養地囤房，但「這是沒人願意觸碰的一塊」，「就像前內政部長徐國勇都說『台灣有房地產業護國群山』，官員都說好聽話給業者看了，如何期待落實居住正義？」