不動產知識,房地產知識,買房知識

經濟驟變、接連打房與升息，房市不單住宅買氣熄火，連商用不動產也跟著降溫，過去三年建商因為低利，資金取得容易，全台獵地補足商辦土地庫存，但隨著經濟不確定性增加，企業客戶擴張保守，產業對於辦公室的需求也走向精緻且客製化。

商辦及廠辦的買盤明顯由大火熱炒，轉為小火慢炒，截至2023年目前為止，成交量相較去年及前年同期大降6成。未來建商可能因買氣出現斷層，需透過長期租賃模式消化手中「超量」的商辦及廠辦推案。

北市百萬坪辦公室 去化成難題

高力國際董事總經理劉學龍指出，目前業界普遍認為北市未來五年將出現100萬坪，甚至120萬坪的超大量商辦及廠辦供給，但供給量大並非最大挑戰，如何順利消化才是難題。事實上，現在企業對於辦公空間的需求已經因為疫情、產業型態、人口結構而有所改變，企業重新審視辦公空間使用效率，而在混合或彈性工作模式下，縮減使用面積或室內工作空間彈性化已成為趨勢之一，企業對於辦公面積需求已由大而美，轉為小而精。

事實上，如此龐大的量體可能不會在5年內全部湧現，很大機率會因為原物料及工期而遞延，從原本5年新增供給100萬坪，拉長至7、8年新增100萬坪。企業主因為升息的資金成本及產業營運成本考量，若不將買賣辦公室的資本利得列為主要考量點，對於辦公室需求採取「買不如租」的輕資產策略將更加明確。高力國際研究部董事梁儀盈補充，前述台北市未來5年百萬坪的新增供給，有近5成的面積預計採出租方式賺取穩定租金收益，在大量供給釋出的同時，要如何維持租金水準，甚至從既有大樓中搶客，打造更豐富的企業群聚效益，都需要多面向思考。

辦公室需求改變 商仲示警

劉學龍說明，在辦公室買賣需求改變，但供給端仍呈現超量情形之下，建商勢必得思考多元去化模式，從過去單純買地蓋樓賣樓的單一模式，逐步延伸要參與招租、營運，甚至提供辦公室相關服務等經營策略，透過商業大樓的良善管理及招商策略係創造高租金收益，並定期維護，才能讓資產得以保值。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台74環線快速道路南北串聯大台中路網，便捷交通成功帶動沿線房市起飛，除了市中心高房價添金，位處蛋白區的北屯廍子、太平、潭子等，新屋價格也水漲船高。紛紛站穩3字頭；緊接著迎來大里草湖匝道通車在即，加上捷運橘線藍圖規劃及軟體園區開發，成功擄獲建商、購屋族目光，市場供需量雙增，勢必成為下一個補漲熱區。

台74線透過環狀規劃連接台中各大行政區，解決城鄉距離問題，沿線區域成時下購屋選擇的首要考量，可說是大台中房市的重要黃金線。觀察近年周邊房市變化，成長最顯著莫過於蛋白區，包括鄰近太原匝道的北屯廍子、太平區，新案開價突破3字頭大關，對比過去主打1字頭優勢，房價一連三級跳；另潭子區受惠國道4號豐潭段通車銜接，加上新興產業園區挹注人流，5年內漲幅近6成，甚至出現50萬元以上成交單價，漲勢著實驚人。



大里區緊鄰台74線，然過去大里至霧峰間未設置匝道，成「過家門而不入」的窘況，後續台中軟體園區啟用，大量車流淪交通痛點；如今增設草湖雙向匝道，可望打通聯外交通命脈，有效擴張區域發展性，預計2023年5月完工通車。

除了交通問題有解，大里軟體園區也成台中科技廊道重要樞紐，緊密串聯中科、嶺東精科園區、太平產業園區，磁吸百大企業進駐，加上機能完熟的塗城商圈，助攻人口紅利激增，根據台中市民政局統計，截至2022年底總人口約2.1萬人，僅次北屯、西屯躍升第三大區，也是中彰投地區第四大的三級行政區。



集結重大建設、產業鏈及市場需求等優勢，近年品牌建商紛紛瞄準布局，根據內政部實價登錄分析近半年銷售表現，若以大里溪區分南，擁有兩大重劃區的北大里為新興住宅區，區內包括昂峰「聚羨岱」、「睦上田」等預售案均價逼近4字頭；已成屋4年多的「登陽步康橋」、「THE ONE君大院」等也要每坪37萬元。



機能相對完善的南大里，房市處穩健上爬階段，如預售案「皇威丰格」成交單價約24-27萬元、五年前推出的「精銳軟園1號」，中古屋成交價落在每坪27-34萬元，隨著新案陸續出籠，可見起漲號角已然響起。

綜觀南大里新案，又以5年來首見大型預售案的富宇建設「科研双星」最具指標，憑藉千坪基地優勢，推出37-40坪3房、45坪4房共151戶，相較當道小宅多出不少餘域空間；此外，其基地坐落南大里精華地段，緊鄰軟體園區、草湖國小、東湖公園及台中市立圖書館大里分館，兼具休閒、文教及科技等機能，滿足首購或換屋型小家庭的居住需求。



另側則有富宇地產新案「曙光森林」來勢洶洶，其基地面積約590坪，規劃地上10層22-33、2-3房產品，與「科研双星」同步採純住宅模式銷售，保有居住品質及隱私性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市長蔣萬安今(22)日出席2023預售屋創新服務記者會時表示，讓市民安心居住、促進台北宜居是北市府施政的重要目標，針對民眾在購買預售屋時常碰到的問題，譬如預售契約內容到底有沒有陷阱，條款有沒有不利之處，資訊正確性，以及如何確保相關內容的可信度等等面向來提供解方。

蔣萬安指出，自己時常跟市府同仁宣導，當民眾碰到問題時，同仁應該積極的面對，並透過創新突破的做法讓民眾在過程當中能夠放心。在預售屋的議題上，市府往往接到民眾反應，希望政府可以提供協助，讓這個機制更加的完善。因此，針對民眾的需求，北市府提出解方，希望針對痛點提出解方，真正達到清廉、有效率、服務型政府的施政理念，以市民為核心，提供最好的服務。

延伸閱讀：抓到了！ 全台84個違規預售案 總罰金逼近3千萬

蔣萬安表示，為了提供民眾更完善的服務，台北市提出「預售建案一二三 訂購簽約很心安」三步攻略，攻略一「一起預檢」，創全國之先提供預檢制度，針對預售的契約、建案資訊等等，地政局會先做一個預檢確保符合規定，讓買方購屋安心、建商銷售放心。

攻略二「二步加快」，在建造申請的階段，讓整個備查的程序，從原本30天縮短8天，加快整個速度跟效率，同時也讓相關的建造資訊的申報從原本的手動改為自動，讓流程更有效率。攻略三「三大公開」，讓相關的資訊，包括建案資訊、契約內容還有紅單的內容，都在網路上面完整的公開讓市民在訂購簽約前清楚了解、仔細檢視。

蔣萬安表示，透過這三個方式，讓整個銷售過程，更加透明、更加安全，在幾週前北市府也提出「都更5箭行動」，因此不管是都市更新、公辦都更7599專案計畫，希望透過多元的方式，來落實打造一個宜居友善的城市。

蔣萬安也說，今天文山區木柵段正在執行公辦都更依法執行代拆，希望可以促進公益並且確保市民權利。在這個案子中，絕大部分將會以社會住宅來規劃，同時也有捷運共構宅，因此是極具公益性的公辦都更案例。同時對於不同意戶，在完整合法的程序下確保他們的權利；對絕大多數的同意戶，也希望能讓他們儘早回到家園。透過這些方式，北市府用實際的行動展現推動都市更新的決心。

蔣萬安最後再次強調，希望持續朝向宜居友善城市的目標來前進，他並感謝市府地政局、都發局的同仁，跨局處不斷的溝通討論，並且推出這樣的便民方案，也謝謝民間專家給很多建議，希望透過各方協力，能夠真正落實宜居友善的台北城市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

生活中心/綜合報導

隨著升息、打炒房政策衝擊，交屋糾紛事件不斷發生，主要原因包括政策打炒房、建材原料漲價、缺工嚴峻、趕工交屋等多重因素影響。據統計，2022年全國建物買賣移轉棟數為31.8萬棟，比前年減少近8％左右。然而，市場買氣已跟不上房價漲幅，以及缺料或漲價、工班人力短缺、趕工交屋等多重因素影響，推高了交屋糾紛比例攀升。

近年來，房屋檢測逐漸成為了房地產交易中的重要環節。一份全面的房屋檢測報告不僅可以幫助購屋者了解房屋的真實狀況，減少後續維修和維護的費用，也可以保護購屋者的權益。然而，有些人仍然對房屋檢測缺乏足夠的了解。

鴻宇健康驗屋彙整過往執行過的驗屋案例，統計出十大交屋驗收瑕疵，其中包括漏水、電路、天花板及壁面、浴室積水無法排乾等。根據鴻宇健康驗屋的提醒，購屋者應該早日發現問題，及早處理，尤其委託第三方專業單位進行驗屋，可以增添一份保障，有效確保自身權益。

鴻宇健康驗屋創辦人林泰宇認為，現在許多購屋民眾關注的不再是裝潢設計之外，而是驗屋這一項剛性需求的產生。而根據以往數據，房屋買賣發生糾紛的比例約10％，而目前裝潢糾紛比例已經增至15至18％。那麼，房屋檢測有哪些方面需要注意呢？首先，房屋的結構和建築物體系是需要檢查的重點之一，包括屋頂、牆體、地基、樓板等。其次，房屋的設施也需要進行檢查，例如電氣系統、用水系統、暖氣系統等。最後，還需要對安全隱患進行檢查，例如室內空氣方面、火災隱患等。

鴻宇健康驗屋確保購買房屋前了解房屋的實際狀況。

其實驗屋此一行業在國外早就行之有年，但台灣直到近年才有這風氣，在2021年以前，全台灣的新成屋約只有5％的屋主有委託驗屋公司來做房屋健檢。林泰宇指出消費者應該委託專業房屋檢測公司進行詳細檢查，確認房屋品質無虞，以免日後發生糾紛。

林泰宇表示，驗屋是一個非常重要的程序，能夠幫助購屋者發現房屋的問題和隱患，保護購屋者的權益和財產安全。因此，他建議購屋者在交屋前務必進行房屋檢測，特別是對於建築品質有疑慮的房屋更要進行仔細的驗屋，以免後患無窮。

通過房屋檢測可以確保購屋者權益的重要步驟。

此外，購屋者在選擇驗屋公司時要注意，要選擇具有專業資格和經驗豐富的公司進行驗屋，以確保驗屋結果的客觀性和準確性。同時，購屋者也要了解驗屋的範圍和標準，以免因為驗屋不全面或者不標準而漏檢出問題。

總的來說，隨著房地產市場的發展，交屋糾紛也隨之增多。購屋者在選擇房屋時，不僅要關注房屋的設計和裝潢，還要注意建築品質和隱患的問題。林泰宇建議通過房屋檢測，購屋者可以確保房屋的安全性和舒適度，減少後續的維修和維護費用，進行驗屋是保護購屋者權益的重要步驟，購屋者在交屋前進行驗屋，並選擇具有專業資格和經驗豐富的公司進行驗屋，以確保房屋的質量和購屋者的權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修法完成後的第一場台北市精華地段土地標售案，開出紅盤。位於台北市蛋黃區的財團法人天主教瑪利諾會吉林路教會大樓，20日正式開標吸引9組投資人競標，戰況激烈，最後由一家非上市建商得標，為土地市場開出好采頭。

　由仲量聯行代理公開標售的瑪利諾吉林會館，基地面積153.37坪，土地使用分區為第三種住宅區，被視為測試平均地權條例修法完成後建商進場獵地積極度的指標。此次標售案遊戲規則較特別，賣方不准透露標售底價，而20日雖然成功決標，但得標的買方也堅持不透露決標價格，外界無從證實實際決標價。

　市場人士評估，這筆標售案底價約4.6億元、換算每坪土地底價不到300萬元，推算得標價格每坪約達319萬～320萬元，得標總價約4.9億元。

　仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，這筆標售案在招標階段，就吸引約20組投資人領取標單，20日開標有9組投資人參與投標，搶標情形熱烈，顯示投資人還是看好台北市蛋黃區精華地段的不動產市場。

　吳瑤華表示，儘管全台住宅市場的交易量，近期已出現微幅修正，但蛋黃區不動產價格不受影響，土地價格還是持續創新高。由於台北市蛋黃區幾無可開發土地，瑪利諾吉林會館是區域少見所有權單純的立即可開發建地，隨著吉林路周邊都更、危老案陸續發展完工，區域價值水漲船高。此外，瑪利諾吉林會館屋齡已屆50年，符合申請危老獎勵資格，可申請超過35％容積獎勵。

　北市已無產權單純、可直接開發的素地，尤其在蛋黃區，幾乎只能靠都更、危老重建間接取得土地原料，像去年吉林路明台產險大樓，就被安宏公司以6.28億元買下，每坪土地成交價約373萬元。達欣斥資26.22億元，買下元大集團位於朱崙街、遼寧街口647.65坪土地，換算每坪約405萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

無畏近期房市黑天鵝滿天飛，「南科悦揚」逆勢突圍，開案短短幾周已開出紅盤，再現「竹科悦揚」的熱銷風潮。依據實價登錄顯示，「南科悦揚」自今年1月到農曆春節前，已成交105筆交易，單坪價格從34.1～38.9萬元不等，逼近4字頭，展現堅強的熱銷實力，業者坦言，現在的天花板價，可能是未來的地板價。

　台南近兩年房價噴出！據了解，除市區已穩定成交在4～5字頭、鹽行重劃區首案成交出現4字頭房價，上市品牌子公司博元建設卻反其道而行，近期於台南史博館特區推出預售個案「南科悦揚」，打出自備58萬起、讓利3字頭房價，吸引不少客戶購入，加上近幾年台南房租漲幅驚人，多數自用客戶認為「租不如買」，置產族認為這是對抗通膨好機會，輕鬆入主聰明置產。

　「南科悦揚」位於史博館特區，鄰近中州寮商圈、鹽行商圈，周邊享有15萬坪綠地、亞太棒球訓練中心等綠意環境。交通條件上，經北外環到速抵南科、國道近在咫尺，鄰近和順轉運站，以地利和北外環建設優勢避開市區壅塞路段、解決南科塞車痛點，大大縮減南科科技新貴上下班通勤時間，每天睡飽了再上班，因此成為南科人首選宜居之地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

外傳「青年購屋積金支持機制」要喊卡，內政部長林右昌20日再次強調正在研擬，有完整配套會正式報告。林右昌同時表示，住宅政策其實是種社會投資，不單是補貼或是補助而已，居住環境跟品質沒辦法提升的話，不利於整個社會跟經濟發展。

　林右昌20日拜訪財團法人崔媽媽基金會，就住宅政策傾聽民間團體聲音，並進行請益及交換意見。

　林右昌日前表示，將推出青年購屋積金支持機制，讓有購屋意願的年輕人，透過自己努力儲蓄和政府制度性協助，在一定年限獲得購屋第一桶金，這可穩定未來年輕人購屋期待和需求，卻在近日傳出喊卡。

　對於外界好奇該機制是否繼續？林右昌說，住宅政策是種社會投資，政策不單只是補貼、支持或是補助而已，人民可以安居樂業、居住安全，就可以放心跟安心，在工作上更有生產力。至於青年購屋積金機制，林右昌則強調正在研擬，有完整配套會正式報告。

　面對租屋補貼2.0怎麼做？林右昌說明，租屋補貼1.0確實碰到租屋不方便、房東刁難狀況，到2.0時原租戶不用重複申請，政府會直接延伸；新租戶不用提供房東身分證字號，避免變相漲房租，也擴大對象，18歲剛進大學學生也可以用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]高雄市民政局統計資料顯示，近5年全市及各主要行政區人口數都呈減少趨勢，唯北高雄楠梓、仁武、橋頭區逆勢成長；進一步查詢地政局揭露的建物買賣熱區，則包括楠梓的高大特區、土庫重劃區，仁武的澄德重劃區，以及橋頭新市鎮等。在地房仲專家分析，北高雄無論工作機會及交通建設，逐步往北與台南串聯起來，加上有重劃區題材，因而吸引人口移入。

截至今年2月，高雄全市人口273萬2598人，較5年前2019年同期277萬3596人減少1.4%，各主要行政區也呈現減少態勢，但楠梓、仁武、橋頭三區，逆勢成長幅度則在3%至8.5%之間，且楠梓區的人口數19萬1672人，也直逼左營區19萬6192人，是高雄第四大行政區。

人口移入增加，哪些地段是購屋熱區？地政局資料顯示，楠梓高大特區（援中段一小段、藍田西段）、土庫重劃區（清豐段、清楠段），仁武的仁雄八卦商圈（澄清段、澄德段），以及橋頭新市鎮（後壁田段），都是去年交易棟數名列前茅的地段。

「高雄往北發展的確是一個趨勢。」信義房屋高三區協理周清源分析，楠梓有半導體大廠設廠的新興話題外，南科往南一路串聯橋頭新市鎮、仁武產業園區甚至到亞洲新灣區，將成為全台最大的「科技廊道」，帶動人口紅利不斷增加；交通建設部分，則有捷運紅線延伸段，未來有可能銜接台南捷運路網。

周清源認為，在政府產業鏈完整規劃後，民生與商圈的發展也會更趨完整，所以現階段的購屋需求趨於基本面。以近5年人口成長幅度達8.5%的仁武區來說，仁雄、八德中路都有許多知名連鎖企業進駐，以往民眾既定印象中的空氣汙染與淹水問題，也隨著產業轉型以及曹公圳整治、滯洪池工程完工大大改善，因此，這些區域都有不少新建案陸續推出，屋齡、價格與市區相比頗有競爭力，成為吸引人口移入的關鍵原因。

信義房屋仁武店專案經理任柏愷進一步說明，仁雄八卦商圈是仁武區精華的區塊，商圈發展成熟，距離高雄市區也不遠。早期多透天產品，近年建商開始推出大樓建案，供給量體漸增加上價格相對市區親民、屋齡較新等優勢，吸引許多中壯年人口來此成家、購屋。以目前行情來看，區段屋齡10年內新成屋，成交單價約落在23至26萬，部分條件較佳的社區，可上看28萬左右。

信義房屋楠梓店主任曾灝天也表示，楠梓屋齡5年內的新成屋，成交單價落在25至26萬，相鄰的左營區則都站上3字頭，能吸引預算比較有限的族群買進楠梓；工作機會方面，楠梓有加工出口區、即將設廠的半導體大廠等，人口紅利也比較大。而橋頭區受惠於科學園區及新市鎮發展，人口數也有成長，但因生活機能仍待補足，且當地推案戶數多超過300戶、量體較大，不少人仍會以楠梓為移入、購屋的首選。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國民黨立委吳怡玎今針對租屋黑市問題質詢行政院長陳建仁及內政部長林右昌，吳指出租屋糾紛最大多數的原因就是租金返還問題，應該要有第三方押金管理機制，對此，林右昌表示，立委的建議對制度是有幫助的，會來做處理跟研議。

吳怡玎表示，台灣房價過高，政府看起來對房價也不知道能做什麼，救急的話，應該先把租屋市場管好，而租屋最大的問題就是租屋黑市，7成房東都不想公開租屋事實，導致租屋黑市的出現，政府應該採取放寬公益出租人的認定標準，並提高免稅額、租屋所得分離課稅方式來打開黑箱，讓房東願意公開其租屋事實。

此外，吳怡玎也指出，租屋糾紛最主要原因，就是押金返還問題，押金都是房東在保管，房客最怕房東最後不退還，英國有公正第三方的押金管理制度，建議政府朝此方向規劃，有糾紛就由公正第三方決定如何退還以及是否退還。

林右昌表示，立委所提意見對制度是有幫助的，內政部會來做處理跟研議；對制度面的改革目前都在研議中，未來幾個月會陸續推出。

吳怡玎也質疑，300億租金補貼，居然說可以不檢附房東身分證字號就能申請，這不會有詐騙或是假租約嗎？林右昌說，不需要房東身分證只是300億租金補貼，讓房客可以便利的措施跟方法，希望能解決租屋者申請時的困難。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台「扶幼比」(註)溜滑梯，根據內政部戶政司資料統計，2022年六都「扶幼比」最高是桃園的19.5％，不過相比10年前，減少了約2.3個百分點，也是六都10年內縮減最多的城市！而台中市，2022年「扶幼比」為18.9％，相比10年前減少了2.1個百分點，為六都「扶幼比」下滑的亞軍。

台灣房屋集團進一步統計實價登錄交易資料，六都近10年來購屋坪數下滑最多的都會，也是桃園市與台中市，桃園從44.6坪減少至40.5坪，縮水約4坪左右，而台中市則從46.7坪，2022年平均購屋坪數只剩約40.6坪，縮水達約6坪，居六都之冠。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園早年推案以透天產品居多，近年受惠於高鐵和機捷的交通便利性，成為大台北一日生活圈中，房價較親民的城市，磁吸不少北部年輕家庭客群移居，也因為桃園的航空、物流、工業，影視等產業發展規劃，近年建商看好就業發展帶動的租賃和購屋市場，推出不少兩房產品，吸引單身上班族購屋，人口普遍年輕化，使「扶幼比」持續降低。



台中近年則因中科等產業園區發展興旺，帶動就業人口與房價，尤其是2021年捷運正式通車後，沿線區域新推案房價高貴，在總價考量下，近年的交易主力也以小宅為主。



南二都「扶幼比」十年減少1.7個百分點，整體的「扶幼比」也偏低，高雄才16.1％為六都之末，坪數需求也縮減2.7坪。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南部產業發展失衡，青壯年移居到工作機會多的都市工作，往往就近落地生根，導致南部人越生越少，家戶人口減少，空間需求精簡化，尤其高雄近年房價補漲，購屋族也因而越買越小。



張旭嵐分析，「扶幼比」是15-65歲青壯年人口和14歲以下人口的比例，全國的「扶幼比」17.2％，代表台灣平均是5~6個青壯人士扶養一個小孩，人口結構走向「精緻化」的同時，房市也將「重質不重量」，住宅產品呈現三大趨勢：第一，「電梯社區吃香」，單身族、頂客族增加，小家庭成主流，因此小坪數住家需求增加，並且更依賴社區規劃，比如電梯產品，或有休憩空間、多元公設的社區型產品，將會是市場主力。



第二，「重教育機構品質」，父母生得少，會更願意砸重金栽培，催化幼教機構投入更好的設備與更大的發展空間，而教學口碑好的明星學區宅，仍是搶手產品。第三，「講究銀髮需求」，少子化嚴重，城市的人口老化問題也更鮮明，因此因應高齡社會的醫療宅、養生宅，以及社區本身的全齡化，都將更受重視。



(註)「扶幼比」=(0-14歲人口)/(15-64歲人口)*100，每100個工作年齡人口(15-64歲人口)所需負擔幼年人口數(0-14歲人口)。