不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

不動產市場續吹冷風，根據財政部統計，與不動產有關的土地增值稅、契稅及房地合一稅等稅收持續衰退，其中土增稅前 3 月稅收年減 38.4%，是近 17 年最大減量，契稅前 3 月稅收減量則是歷年同期最大。

根據財政部今 (14) 日公布的統計，3 月土地增值稅稅收 69 億元，較去年同期減少 39 億元、年減幅 36%，累計前 3 月實徵淨額 176 億元，年減 110 億元、年減幅 38.4%。

財政部統計處專門委員梁冠璇表示，前 3 月土增稅實徵淨額年減 110 億元，是 2007 年來、近 17 年來同期最大減量；年減幅 38.4% 則是 2010 年、近 14 年最大減幅。

根據統計，土增稅 3 月徵起件數共 4 萬 9552 件，較去年同期減少 1 萬 4680 件、年減 22.9%；累計前 3 月徵起件數共 12 萬 8734 件，較去年同期減少 4 萬 2293 件、年減 24.7%。

契稅部分，3 月實徵淨額 13 億元，較去年同期減少 4 億元、年減 26.3%；累計前 3 月實徵淨額 32 億元，較去年同期減少 12 億元，減量為歷年同期最大，年減 26.9%，主因是房屋買賣移轉件數減少。

房地合一稅部分，3 月實徵淨額 27.07 億元，較去年同期減少 2.41 億元、年減 8.2%；累計前 3 月實徵淨額 64.18 億元，較去年同期減少 8.71 億元、年減 12%。

觀察六都表現，包括台北市、新北市、台中市及台南市 3 月個人房地合一稅都較去年同期減少；前 3 月包括台北市、台中市及台南市的個人房地合一稅也較去年同期衰退。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲根據聯徵資料統計，購買3年內新屋和20年以上老屋呈現兩極化趨勢。（台灣房屋提供）

現代人買房一定「喜新厭舊」嗎? 根據聯徵中心統計，2022年第四季的買房申貸狀況，3年內新成屋案件佔整體樣本數的39.6%，比10年前增加13個百分點，也創下聯徵資料的歷年新高紀錄，至於30年以上的老屋，則佔21.1%居次，屋齡21～30年的16.3%占比第3，顯示購屋屋齡朝兩極化發展。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，購屋屋齡兩極化，主要有兩個原因，第一是近年市區開發趨向飽和，新興重劃區遍地開花，許多首購看上重劃區總價低，預售屋分階段付款壓力小，以及區域發展未來性高等三大優勢，吸引不少購屋族青睞，且疫後接案型SOHO族增加，一般事務所型態的新屋交易也增加，而這些新屋的屋況好、估值高，申請貸款的比例也較老屋高，因此佔比居冠。

▲

另外一方面，屋齡20年以上的貸款資料，也占了將近4成，主要因為2005年修訂《建築技術規則》後，規定8層樓以上住宅須設置2座安全梯，此後建案公設比拉高，也讓目前市場上屋齡逾20年的建物，享有相對低的公設比，居住坪數實在，吸引務實購屋族購入。

進一步觀察第四季聯徵資料發現，六都中申貸購買3年內新屋的佔比，以台中市佔54.6%最多，其次是桃園市45%，占比最小的則是台北市佔11.1%。

張旭嵐分析，近10年來全台的新興重劃區如雨後春筍般湧出，其中台中市也是重劃最積極的縣市，像是11期、14期、廍子、水湳經貿及各單元重劃區，吸引眾多建商購地推案，新屋量大；桃園近年則有青埔、A7、中路特區、小檜溪等推案熱區，且屋齡輕、單價低。

而開發趨近飽和房價又高的台北，多半得靠都更才能推新案，且總價門檻高，使得台北購屋族只能「買老」或「脫北」，因此成為新屋申貸交易最少的區域。

第一建經研究中心副理張菱育指出，3年內的新成屋由於屋齡新、尚未折舊，甚至不乏預售屋交屋後的整批貸款，去年核貸成數近8成，且貸款利率約1.4~1.9%，比起30年以上老屋貸款成數平均約7成5、貸款利率1.5~2%，新成屋貸款條件相對較佳。

不過張菱育也提醒，屋齡新的社區，多半會規劃許多公共空間和休閒設施，因此大多數新屋的公設比高，實際室內使用坪數較小，價格也比同區中古屋高，且部分新興重劃區的地點較偏，購屋族下手前可先評估周邊生活機能成熟度，和點燈率，避免日後轉手不易。

房市持續低靡，財政部統計首季房地交易相關稅目，相比去年同期持續呈現「3衰」。其中，土地增值稅前3月實徵新台幣176億元，衰退110億元、創近17年同期最大減量；年減38.4%、為14年同期最深跌幅。

財政部今天公布3月全國賦稅收入2147億元、年增5.9%；累計1至3月實徵淨額4872億元、較去年同期增加0.9%。

財政部統計處專門委員梁冠璇表示，稅收增減趨勢呈現「車市旺、房市冷、股市值得期待」；其中，房市方面，建物買賣移轉棟數持續呈現負成長，房地交易有趨緩現象。

檢視相關稅目，土增稅3月實徵69億元、年減36%，連12黑。累計1至3月實徵176億元，衰退110億元、為民國96年來同期最大減量；年減38.4%、是99年來同期最深跌幅；梁冠璇說，主因是去年同期有大額稅款案件。

契稅方面，3月實徵13億元、年減26.3%，排除遞延入帳因素寫連12黑；累計1至3月實徵32億元、年減26.9%；梁冠璇指出，主因房屋買賣移轉案件減少。

至於個人房地合一稅，3月實徵27.07億元、衰退8.2%，前3月稅額64.18億元、年減12%。觀察首季各縣市情形，新北市、桃園市、高雄市稅額正成長7.7%、10.8%、7.8%；台北市、台中市、台南市分別衰退25.8%、23.8%、33.8%。

談及房市相關稅收減少因素，梁冠璇表示，可歸納3大因素，首先是比較基期高，因為部分縣市在去年同期有大額移轉案件；再者，央行升息，使購屋資金成本增加；最後，經濟成長動能偏弱，投資人更趨保守審慎，也影響房地交易情勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲

儘管多項打炒房政策影響房市交易，但房價未有顯著下滑現象，整體市況陷入僵持期，根據中信房屋調查，有43.8%的民眾認為2023年上半年的房價依舊穩固，但與上季調查50.7%，下滑了6.9個百分比，有32.6%認為房價將下跌，23.8%認為房價將上漲，相比上季調查，民眾看跌心態逐漸加強。

 而對於央行升息與通膨的看法，有42.0%的民眾認為央行今年會再升息半碼，82.2%的民眾認為通貨膨脹現象將持續加劇，相比上季調查的55.0%，上揚了27.2的百分點。

▲

而在通膨壓力之下，有40.3%的民眾認為不動產投資最保值，相比上季增加了7.1個百分點，民眾定存的信心也隨升息提高，從14.2%增加到18.1%。對於黃金的保值性則持平，對股票的保值性的信心有滑落跡象，從19.2%下滑到13.3%，

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，雖3月房市有回溫現象，但民眾看跌心態濃厚，買賣雙方對價格分歧持續拉大，市場進入僵持期，受政策與升息影響，投資客撒手出場，剛性買家觀望中，而消費者物價指數持續高於2％的通膨警戒線，在通膨壓力之下，避險型客戶有機會將資產轉往置產。

▲

平均地權條例「管住不管商」，吸引高端族購買「億級商辦」，擁有長期收益的商用不動產市場，將會成為法人的置產重心，業界認為，商辦至少再熱5年，有專家預測，商辦行情會先漲後跌。

D&ARealty創辦人陳侯勳：「這裡的辦公氛圍是非常好的。」

半開放的辦公環境，集合多家新創公司，這裡是位於內湖科學園區的商辦大樓。

D&ARealty創辦人陳侯勳：「這個案子是非常特殊，因為它新建的A級商辦的等級，但是有政府的一些提供的方案補助，所以對新創公司來講非常受歡迎。」

房產投資業者自己想在同一棟樓多租一戶辦公室，排隊都要排到第60幾位，就知道有多搶手。

D&ARealty創辦人陳侯勳：「交通方便，它就在內湖內科最主要的瑞光路上，附近又有港墘捷運站、西湖捷運站等等。」

有談判大叔稱號的陳侯勳，本業是房地產投資顧問，有超過1千場商業談判的經驗，輔導兩岸房地產投資總額高達108億台幣，要投資商辦，他有自己的一套。

D&ARealty創辦人陳侯勳：「你的這筆資金可以持有十年以上，以十年為單位的話，反而可以回到老城區比如說台北車站附近，它的價格是比較好談的，那邊大部分都是小的面積，所以租金投報率可以到，我們講沒有做特殊經營的話，差不多是3%。」

北市商辦大樓林立，今年房市329檔期，出現住宅冷、商辦熱的光景，台北市商辦出現2000億元案量，占北台灣推案量的半數，近幾年不少建商，布局有長期收益的商用不動產，業界推測，商辦市場至少再熱5年。

柏萊資產管理顧問執行董事方皓：「就辦公室來說它本身還是一個滿剛性需求的市場，台北市現在的辦公室的空置率一直都算是偏低，不會大到是可能房東需要去降價來去求租的一個狀況。」

建商尋找新商機，法人也搶搭熱潮，平均地權條例修正案最快5-6月上路，將減少高資產族以公司名義買屋的機會，不少高端族搶搭「末班車」，以法人置產，使商辦行情突破每坪200萬元大關，儘管如此，疫情後的經濟有待復甦，商辦市場還存在變數。

D&ARealty創辦人陳侯勳：「平均地權條例通過之後，本來投資商旅或住宅的資金轉移到商辦而短暫的漲幅，產生漲幅，可是因為終端的租客他付不起那麼高的租金，甚至租金正在下降，所以這個投資的需求是空的是虛的，新冠疫情之後這個市場可能會產生一些陷阱，所謂的陷阱就是說因為大家越來越習慣在家工作，也就是說70坪以上的辦公室，現在其實它的空置率越來越高。」

市場還仍渾沌不明，景氣走弱，國內外企業對資本支出態度謹慎，商辦租賃受到衝擊，商辦不動產業者世邦魏理仕就認為，自用型買方短期內會暫緩置產計畫。

世邦魏理仕資深董事李嘉玶：「從去年開始的話房市的買氣就開始持續降溫，那在建商購買土地的方面，其實也看的到它的速度越來越緩慢。」

世邦魏理仕研究部統計，2023年第一季，台北市中心辦公室租賃市場平均空置率由前一季的3.5%上升到5.5%。全台大型不動產交易，土地及商用不動產成交金額合計367億元，相較去年同期減少57%，創下2017年第三季以來，單季最低成交量。若聚焦在商用不動產市場，第一季成交額只有181億元，年減54%，其中辦公室投資就大幅衰退72%。土地市場今年首季成交額186億元，較去年同期減少59%。

世邦魏理仕資深董事李嘉玶：「最主要還是因為今年以來，不管是國外或是國內的經濟成長，持續的趨緩，那再加上央行其實第一季又繼續的升息，所以其實對整體的投資氣氛有滿大的影響。」

儘管挑戰不斷，但像是綠色商辦崛起、產業剛需、公辦都更熱絡，對商辦市場而言，會是強心針。

柏萊資產管理顧問方皓：「整個工業的一個市場其實還滿蓬勃的，綠色建築一定是未來的趨勢，包含到是2023年之後上市櫃公司有被要求要出永續經營報告書。」

業界認為，北市未來5年將出現100萬坪到120萬坪的超大量商辦，龐大的供給量，要如何順利消化，是一大挑戰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不管是上班、出遊，大台北地區居民的生活已離不開台北捷運，住在捷運站附近是許多台北居民選擇居所的優先考量。若是該站點未來發展有利多，或是環境優秀具有增值機會，更是一大優勢。永慶房屋盤點2022年台北捷運118個站點周遭平均房價漲幅，年漲幅前5名分別為忠孝復興站、北門站、新北投站、復興崗站和萬芳醫院站。

 

[NOWnews今日新聞]根據主計總處統計，租金類的房租指數最新3月為103.25，指數再創歷史新高，且近9個月的租金指數年增率都超過2%，反映租金不只漲不停，且最近9季租金上漲還有加劇的趨勢，所幸政府積極推動租金補帖，希望可以降低租屋一族的租金壓力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，租金持續走揚與許多外在因素有關係，包括市場需求穩定，另外，房價上揚後屋主也會反映在房租上；此外，近期則是通膨與電價上揚等預期，也可能導致租金往上走揚，再加上現在房價水準高，也可能排擠部分民眾往租屋市場移動。

升息過後也會導致房東的成本增加，雖然房東不能無故漲價，但租約到期後的重新續約或招租，的確可能會造成租金走揚；在政策上，政府提供租金補貼措施，無形中增加了租客的租金承擔能力，也有可能讓房東調漲租金。

曾敬德也指出，租金上漲由眾多因素引起，包括房地產供需失衡，房屋供給量不足，尤其是都會區人口密集，供需失衡推動熱門地段租金，另外像是通貨膨脹，隨著物價不斷上漲，租金也會相應上漲，因為房東需要支付更高的成本來維護房產等，都可能推升租金走揚。

主計處統計，3月居住類租金指數年漲2.30％，主因住宅維修費、房租及家庭用品分別上漲 3.07％、2.32％及1.86％所致。曾敬德表示，現在房貸利率已經上漲至2%以上，以前超低利的環境，房貸利率可能只有1.35%，但年租金可能是房價的2%，明顯買比租划算。

但現在房貸利率已經超過2%，但年租金可能也是房價的2%，買比租划算的優勢消失，升息與高房價也可能讓部分購屋人延緩購屋，選擇先以租代買，無形中也對租金帶來支撐。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據主計總處統計，租金類的房租最新指數，今年3月飆升到103.25，創下歷史新高，近9個月以來的「租金指數」年增率都超過2％，反映出租金只漲不跌，而且連9季租金上漲。

3月居住類租金指數年漲2.3%，最大原因是住宅維修費、房租及家庭用品導致。房仲分析，過去房貸利率1.35%來算，年租金是房價的2%，明顯買比租划算。

但現在房貸利率超過2%，年租金可能也是房價2%，不但買房的優勢消失，升息與高房價，也可能讓部分購屋人降低購屋意願，弱勢族群買不起，可能也租不起。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國內房市去年開始轉冷，就連外資也看壞房市，投資金額驟減。根據經濟部數據顯示，去年核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約3.66億美元，相較2021年的6.53億美元，減少44.0%，但投資金額仍高於2019年，即疫情爆發之前。專家分析，隨著國際局勢動盪、兩岸關係緊張，且升息增添變數，讓投資人將眼光瞄準日本及東南亞。

住商不動產企畫研究室統計，12年來核准華僑及外國人來台投資不動產業金額，2013年到2015年間，是國內不動產市場前一波高點，每年都有逾4.8億美元的投資金額，但2016年房地合一稅登場後，投資金額驟減至3.17億美元。

未料，房市在隔年谷底反彈，2017年投資金額高達7.17億美元，創下近12年來新高，之後連續2年下滑，到了2019年僅2.81億美元，比房地合一稅上路當年還低；在2021年上揚至6.53億美元，直到去年又大幅緊縮。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，不動產業包含不動產開發、經營及管理，由於國際間流動愈趨頻繁，除了外國人、海外投資人或企業透過國際相關業者進行不動產投資或管理，國人也對海外不動產有濃厚興趣。

郎美囡指出，2021年全球主要國家房地產價格皆因疫情資金潮帶動而價量齊揚，隨著各國陸續升息、推出調控房市政策，以及國際局勢動盪等多項因素衝擊全球經濟，未來不確定性大幅提高，而去年全球主要國家升息因應通膨，連帶造成各國不動產價量震盪，不免讓投資人及相關業者態度轉為保守。

郎美囡分析，儘管國內去年不動產市場相對平穩，但兩岸關係緊張再次挑動投資人敏感神經，國人興起投資海外不動產熱潮，除了日本房地產，東南亞不動產也重起爐灶。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，外國投資者包含外商、僑外資等，在房地合一稅將外國人納入高稅率族群後，海外買家購買房地產現貨相對保守，近幾年不少台商返台，因應高資產族群需求所成立的家族辦公室也成為新顯學，面對政經動盪與不可確定的未來，不動產業會進入新局面。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023 年 3 月分數攀至 48.1 分，分數較 2 月的 42.1 分大增 6 分，對應燈號維持綠燈；與去年同期的 48.7 分相比，分數減少 0.6 分。主要原因在其中預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數獲分數上升。

住展指出，風向球六大構成項目呈現「三升、二平、一降」，其中預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數分數上升，議價率、成交組數分數持平，待售建案個數分數下滑。

住展企研室經理成采錡表示，新案相繼進場，3 月北台灣房市來人量再提升，可因多數新案價位仍高於消費者預期，整體市場買氣平淡，僅部分個案因廣告量較大或區域供給偏少等原因，銷售表現較佳。

進入房市傳統推案旺季，推案量明顯增長，今年 3 月北台灣預售屋推案量約 2400 億元，大台北預售屋單一案量逾 15 億元以上的指標案有台北市 - 中山「忠泰世界廣場」、內湖「興富發 T1」、松山「京華廣場」、北投「家居安曼」及「玖原和美」、大安「鑄慕」；新北市 - 中和「楓韻元山居」、淡水「佳瑞心公園」及「山河帝寶」、土城「皇翔 MRT」、汐止「東煒大局」等案。

桃竹地區 3 月單一案量逾 15 億元以上的指標案為桃園市 - 中壢「寶台 ‧ 未來」、桃園「明築輝皇」、龜山「富堡菁英滙」，以及新竹市 - 北區「鴻萃」及新竹縣 - 竹北「富來. 御川」、竹東「善藝」等案。

3 月北台灣完工釋出的新成屋戶數也成長至 250 多戶，但無單一案量達 15 億元以上的指標建案。

成采錡表示，新建案遍地開花，卻也有業者急踩煞車、放緩推案步調，原因包括建案尚未通過預售屋契約備查、開價遲未定案等，預估約有 800 億元案量會錯過今年的 329 檔期。

儘管部分新案延遲進場，3 月線上待售的住宅建案數量仍增加，已達 1170 個。