不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

住展雜誌今天公布，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年3月分數攀至48.1分，較2月的42.1分大增6分，對應燈號維持綠燈；與去年同期48.7分相較，減少0.6分。

住展雜誌發布新聞稿，風向球6大構成項目呈現「三升、二平、一降」，其中預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數分數上升，議價率、成交組數分數持平，待售建案個數分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，新案相繼進場，3月北台灣房市來人量再提升，可因多數新案價位仍高於消費者預期，整體市場買氣平淡，僅部分個案因廣告量較大或區域供給偏少等原因，銷售表現較佳。

成采錡指出，進入房市傳統推案旺季，推案量明顯增長，今年3月北台灣預售屋推案量約新台幣2400億元，大台北預售屋單一案量逾15億元以上的指標案有台北市-中山「忠泰世界廣場」、內湖「興富發T1」、松山「京華廣場」、北投「家居安曼」及「玖原和美」、大安「鑄慕」；新北市-中和「楓韻元山居」、淡水「佳瑞心公園」及「山河帝寶」、土城「皇翔MRT」、汐止「東煒大局」等案。

住展雜誌統計，桃竹地區3月單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市中壢區「寶台‧未來」、桃園區「明築輝皇」、龜山「富堡菁英滙」，以及新竹市-北區「鴻萃」及新竹縣竹北的「富來.御川」、竹東「善藝」等案。

另外，3月北台灣完工釋出的新成屋戶數也成長至250多戶，但無單一案量達15億元以上的指標建案。

成采錡說明，新建案遍地開花，卻也有業者急踩煞車、放緩推案步調，原因包括建案尚未通過預售屋契約備查、開價遲未定案等，預估約8百億元案量會錯過今年的329檔期。

儘管部分新案延遲進場，住展雜誌指出，3月線上待售的住宅建案數量仍增加，已達1170個，較2月增加逾50個。3月平均議價率則約10.87%，對應指標持平。

至於線上銷售中建案，住展雜誌解釋，受惠於業者積極舉辦活動，來人表現普遍較2月佳。風向球追蹤的指標案3月平均來客組數約每週28.4組，較2月每週24.1組增加4.3組，月增17.84%。觀察各行政區，新北、桃園、新竹人氣穩定成長，台北則以規劃有中小坪數單位的建案來人量較多。

住展雜誌分析，由於買賣方仍未取得房價共識，來人量增加並未拉抬成交量，3月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約每週2.5戶，較2月每週2.6戶減少0.1戶，月減3.85%，整體市場為個案表現。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府打炒房重拳《平均地權條例》即將上路，加上央行四度選擇性信用管制措施，針對高價豪宅、多屋族祭出限貸令，各種利空因素重擊房市，近期不少投資客紛紛轉向國外買房，再掀一股海外置產熱潮。

記得多年前在報社工作時，只要遇到台灣房市不好，海外地產的廣告就開始蜂擁而至，尤其有一陣子海外房產說明會幾乎每個週末都在辦，尤其台人前往「柬埔寨」置產更是盛行，主要被當地物件的低基期、高投報給吸引，身邊就有朋友，只參加了一場說明會，憑著幾張紙就掏錢買房，甚至連柬埔寨都沒去過半次，不僅不了解當地政局、市場經濟、相關法令，更別說建商的背景一問三不知，果真，房子到現在工程全面停擺，不幸淪為爛尾樓，投資的錢全部丟進水裡，可說是血本無歸。

日前柬埔寨打工陷阱醜聞引發全球高度關注，「西港」一夕之間從度假天堂變成詐騙園區，一開始在中國「一帶一路」政策推升下，吸引大批中國投資人湧入大量資金建設，後來疫情過後，數十萬中資撤離卻成了罪惡之都，根據官方數據顯示，留下了超過1100棟未完工建案，這些爛尾樓佔西港目前建築總數超過7成！

買海外地產跟投資股票一樣，主打高投報、高報酬的標的，通常背後也一定存在著某些風險，建議想「錢」進海外地產的人，一定要注意以下幾個重點，包括深入了解當地的地緣政治、外國人買房相關法規、持有期間與賣出的稅費，以及當地的市場經濟環境等，建議還是實地前往基地現場了解區域的現況，周邊車潮、人流、產業進駐、人口紅利、周邊租金行情等，這也是攸關未來房子的出租率以及市場轉手性的關鍵。

另外也要深入了解建商的實力與背景，是否本身是體質良好的公司，過去蓋房的業績、評價、資金狀況都需要全盤評估，再來物件本身的產權歸屬，地上權或是永久權，特別是匯出的每一筆房屋款項金流都要清楚透明，接著最常被忽略，也是最重要的就是貨幣匯差風險。

不論是在台灣買房，還是到海外置產，通常一戶房子動輒數百萬到數千萬，切記做足功課、步步謹慎，以免得不償失後悔莫及！











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市建管處提醒市民注意，對於1994年12月31日前完工的違章建築，即便已進行拍照列管、分類分期處理，但為了保障市民居住安全，對於有危害公共安全之違建，則不論大小、新舊一律優先拆除。尤其是頂加違建，更與民眾的生命財產安全息息相關。

建管處表示，頂樓違章建築通常未經過專業人員的設計和建造，可能存在建築結構不穩、防火設施不足、電氣設施隱憂等安全問題，這些都會增加火災發生的風險，另外逃生和疏散通道可能受到阻礙。如果建築物的緊急逃生通道不符合標準或被阻塞，居民逃生時會遇到困難，而且違章建築沒有經過嚴謹的建築設計和構造審核，其結構可能不堅固，導致建築物的安全性下降。

建管處強調，由於頂加違建存有各種潛在風險，北市府早己於法規明確規定，只要具有高危險性和出入人員眾多的場所，例如理容院、三溫暖、舞廳、舞場、酒家、酒吧、資訊休閒業、飲酒店、歌廳、補習班、營業性廚房、旅館、學前教育設施、醫院、社會福機構、遊藝場或學生宿舍等使用的頂加違建，或者有超過三個的隔間、未經許可或未依照許可內容進行室內裝修、有二層以上的違章建築等情形的頂加違建，都將被優先拆除。除此之外，頂樓違建原來沒有隔間或只有一個隔間之情形，亦不得有新增隔間的情形，否則優先查報拆除。

同時，建管處也提醒市民，本市屋頂既存違建室內依規定皆須安裝住宅用火災警報器，並呼籲市民務必遵循規定安裝，以達到預警作用，保障自身居住安全。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄市捷運局今表示，行政院於昨（12）日正式核定捷運岡山路竹延伸線第二B階段綜合規劃報告，計畫總經費逾146億元，這也是高雄市長陳其邁上任以來繼岡山路竹延伸線2A階段、都會黃線、小港林園線後，第四條核定的捷運路線，完成捷運岡山路竹延伸線最後一哩路。

捷運局表示，市府積極推動岡山路竹延伸線不遺餘力，在行政院長陳建仁及中央各部會的支持下，正式核定岡山路竹延伸線二B階段綜合規劃報告，也確定捷運延伸至湖內區。市府已同步啟動設計作業，朝2029年底前通車之目標邁進。

本計畫路線起點銜接「岡山路竹延伸線(第二A階段)」計畫之南路竹(RK6)站尾軌起，沿途行經本市路竹區中山路至本市湖內區中山路一段，路線全長約3.87公里，共設置2座高架車站，路線止於湖內區中山路與環球路口北側，未來捷運服務擴及湖內地區，可帶動區域均衡發展，提升公共運輸服務便利性與效益。

高雄都會區北向軸線主要服務岡山、路竹、湖內等大岡山地區約35.4萬民眾，服務沿線數千億產值之各大園區，更是南部半導體材料S廊帶重要一環，對高雄都會區之發展有其推動必要性。捷運局指出，岡山路竹延伸線第一階段工程進度已達83％，預計2024年中完工通車至岡山車站，第二A階段土建、機電系統均已發包，逐漸進入施工階段高峰期，預計2027年完工通車至RK6南路竹站，昨日第二B階段經行政院核定後，將預定於2029年底全線通車。

高雄市積極配合行政院「大南方、大發展南台灣發展計畫」，打造S廊帶科技走廊，加速北高雄再發展，為北高雄注入新發展動能。岡山路竹延伸線將串連楠梓科技產業園區、橋頭科學園區、岡山本洲產業園區以及南科高雄園區等4大科技園區等，預期將成為高雄都會區重要之產業廊帶，各產業園區預計可吸引12萬就業人口，可打造大高雄地區30分鐘生活圈的優質大眾運輸環境，及提供良好的大眾運輸服務。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「台北華爾街」南京東路2023年大型金控都更話題不斷，其中邁向60周年的新光集團6棟，加上元大金3棟，共計9棟A辦地標陸續開花結果，括松江南京站「元大元泰廣場」、「新光南東大樓」與南京復興站「元大大同大樓」與建國長春路口「新光產險大樓」，多棟建物因都更改建地段市值倍翻，也讓區內住宅新推案越賣越搶手！代銷業者透露，「南京東路住宅推案亮點就在首都飯店(現為漢普頓酒店)、新光產險大樓後方街廓，上市建商與豪宅品牌群聚推案，是金控高層最愛，含金量居南京金控商圈之冠。」

南京東路有全線捷運和金控加持，近年預售推案到成屋後都有2-3成漲幅。甲桂林廣告總經理陳衍豪點出，首都飯店、新光產險大樓後方靜巷街廓已有「華固雙橡園」、「國美華爾道夫3」、「宏普文華麗舍」等上市建商名宅，「儼然成為南京金控商圈核心重劃區。」2023年4月上旬，新潤建設機構也有新案「新潤朗格」推出，後續豪宅品牌元利也在該案鄰地醞釀新案，依購地成本推估大有挑戰200萬單價可能性。據傳「新潤朗格」鄰近的璞真建設慶城街都更案，2023年也傳出要挑戰單價200萬元。在比價效應和卡位思維下，已為「新潤朗格」帶動買氣，先期看屋客群包括區內自營商老闆、金控高層、科技新創、開業醫生，和周邊幾棟知名豪宅主人來為二代子女置產。

「新潤朗格」計畫在315.5坪基地上，蓋出14層樓高、四併35~47坪2-3房主流產品，合計52戶。新潤建設機構將該案劃入品牌最高規格的體系，定標「北市精華地段、頂級抗震工法、國際首席團隊、頂級規格建材」。邀集曾操刀紐約高線公園、九一一國家紀念博物館與多棟豪宅的美國紐約Handel漢德建築設計公司。規劃洛杉磯萬豪L.A. Live酒店、京都四季酒店、華盛頓川普酒店、北京東方文華等全球精品酒店空間的HBA。與打造1964年東京奧運代代木競技場、新加坡樟宜機場和東京都廳舍的日系五大營造廠之一的清水營造，匯聚三大世界級團隊齊聚南京東路三段，打造新潤建設機構16年來「最頂規」的國際地標住宅作品。



值得注意的是，「新潤朗格」旁還有3、4塊基地在國產署手上。陳衍豪認為，「新潤朗格所在的南京金控商圈靜巷街廓，在金控A辦都更潮加持下，地段價值奇貨可居。」

房貸升升不息，不過豪宅客有備而來！實價登錄顯示，2023年3月法人買方以1億2680萬，無貸款買下內湖豪宅「璞真水寓」7樓戶，單價每坪約146萬元，創該社區歷史新高紀錄，該社區屋齡約6年，前一手買家於2014年預售時以1億1290萬元購入，持有9年轉手增值1390萬元。

台灣房屋內湖加盟店店長王禮民指出，位於碧湖畔的「璞真水寓」，社區車位屬於公設，因此權狀內車位坪數含在公設坪數內不分開拆算，這次新交易的7樓戶單價146萬元，創下社區新高，主要因為該社區僅9戶，6樓以上即可俯瞰碧湖，景觀遼闊且稀有，且7樓戶是帶有千萬元價值的裝潢銷售，因此轉手增值幅度高。



2023年初豪宅市場包括「璞真水寓」，就出現至少6筆無貸款的豪宅交易，包括松山區「潤泰敦峰」2023年3月10樓戶，總價1億7460萬元成交，以及二月份21樓兩戶逾4億；中山區「芷英」6樓戶，1億8991萬無貸款購入；大安區「吉美大安花園」13樓戶1.39億元，也都是無貸款交易！2023年初，光無貸款的億元豪宅交易總金額就超過10億以上！



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，購買動輒上億的豪宅，不需貸款就出手，其中不乏是以公司名義購買，多半是想趕在平均地權條例修改上路前，積極布局，避免受「法人購屋許可制」的約束。



而直接動用現金購屋，除了顯示企業的資金豐沛外，免經過銀行核貸、對保的繁瑣過程，過戶時程縮短，也無須交代金流來源，符合重視隱私的高資產族多重考量。此外，不動產也是優質擔保品，就算未來需要資金活用，仍可以抵押貸款，因此高端客採現金購屋，在財務規劃上還是具備一定的靈活性。



第一建經研究中心副理張菱育指出，央行已連續5次升息，累計升息3碼，對於高總價的物件貸款利息更是明顯有感，升息前豪宅地板利率為1.72％，目前豪宅的地板利率已來到2.47％，假設以豪宅貸款30年、申貸1億元試算，整體總共會比升息前多出約1360萬元的利息成本，對於滿手現金的部分高資產族來說，購置不動產偏好採現金付清，讓資金能有抗通膨的避風港。

台灣房市2022年開始轉冷，外資投資台灣不動產業金額也驟減，依據經濟部公布數據，2022年核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約3.66億美元，比前年(2021)年6.53億美元減少44.0％，不過投資金額還是高於2019年、新冠肺炎疫情發生前。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，不動產業包含不動產之開發、經營及管理，由於國際間流動愈趨頻繁，除了外國人、海外投資人或企業透過國際相關業者進行不動產投資或管理，加上國人對於海外不動產有濃厚興趣，不過2022年全球主要國家升息因應通膨，連帶造成各國不動產價量震盪，不免讓投資人及相關業者態度轉為保守。



台灣投資不利，海外投資增溫



觀察12年來核准華僑及外國人來台投資不動產業金額，2013年到2015年台灣不動產市場前一波高點時，每年都有超過4.8億美元的投資金額，但到了房地合一所得稅登場的2016年，投資金額驟減至3.17億美元，不料隔年房市開始谷底反彈，2017年投資金額高達7.17億美元，創下這12年來新高，之後連2年下滑，2019年僅2.81億美元，比房地合一上路當年還低，但到了2021年上揚至6.53億美元，直到去(2022)年又大幅緊縮。



郎美囡分析，2021年全球主要國家房地產價格皆因疫情資金潮帶動而價量齊揚，但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策，加上國際局勢動盪等多項因素衝擊全球經濟，未來不確定性大幅提高，在央行升息後變數增加，影響投資人信心，值得一提的是，雖然台灣2022年不動產市場相對平穩，但兩岸關係緊張再次挑動投資人敏感神經，國人又興起投資海外不動產熱潮，不僅是國人最鍾情的日本房地產，過去冷了一段時間的東南亞不動產又重起爐灶，不乏因應這波需求所成立的企業，因此2022年外國人投資不動產業並未創下史上最低量。



不買現貨轉產業，財管服務成新歡



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，外國人投資者除外商外，亦有不少為僑外資，在房地合一將外國人納入高稅率族群後，海外買家購買房地產現貨相對保守，不過，近幾年不少台商回歸，因應高資產族群需求所成立的家族辦公室也成為新顯學，面對政經動盪與不可確定的未來，不動產業會進入新局面。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據最新實價揭露資料顯示，西門町商圈睽違18個月後，再度出現單坪萬元的實價揭露紀錄，分別是成都路與峨眉街的小店面，一間月租13萬，一間月租6.3萬元，單坪租金都回升到萬元左右。從內需復甦與開放國際旅客之後，西門町商圈空置率逐漸改善，商圈內也有許多新開店面準備迎接觀光復甦。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內國際觀光商圈都見到觀光客回流跡象，像是西門町、士林夜市與永康商圈等，都可以發現來自韓國、香港與亞洲的觀光人士，疫情後冷凍的國際觀光商機已經解凍回溫，但目前僅是處於東山再起的階段，要重返榮耀還是要等到過往一年千萬觀光人潮的盛況。



根據實價揭露顯示，西門町2023年2月共有兩間精華區小店面出租，包括捷運站出口旁的成都路，月租13萬元，單坪租金約1萬元，公司登記為韓式拍貼工作室，另外則是峨嵋街的分割小店，月租6.3萬元，單坪租金也達1萬元，目前由伴手禮業者承租。



信義全球資產商仲部主任林廷宇表示，目前西門町空置狀況有效改善，店租也已經觸底回升，小型店面因為租金總價相對較低，短期內成為熱門的租賃標的，西門町中大型的店面詢問度也明顯增加，受惠觀光回流，伴手禮店也快速增加，另外針對青少年潮流消費的業者，包括韓系自拍機、零食台夾娃娃機等，也出現在西門町商圈中。

美國聯準會（Fed）近日宣布升息1碼，在通膨劇烈影響下，無論是基金、台股或是房市，投資人將更謹慎面對各項理財產品，重新作好資產配置比例，加上台灣平均地權條例修法通過，短線投資者將不再受惠，相對地置產或自住客群等長期持有者更具優勢，房市回歸健康狀態後，在挑選標的物時，特別又以重劃區地段更受青睞，若重劃區若能鄰近市區，如近期熱門的嘉義市湖子內重劃區，則為炙手可熱之物件。

專重劃區優勢多 置產或自住都適宜

蛋黃地段雖享有便利機能，但往往因開發時間早，不僅老舊社區錯落，道路規劃及整體公共建設缺乏一致性的風格；重劃區土地則大多配合都市計畫，不僅土地劃分重新規畫，整體的街廓、道路寬度、綠地休閒機能都有一定規範。

近年來因市區居住人口逐漸飽和，在政府全力規劃下，市區型重劃區也逐漸誕生，如北部的新板特區、台南平實重劃區、嘉義市湖子內重劃區等；這類型的重劃區的生活機能更勝郊區重劃區，發展等待期短、交通條件通常有其優勢，更容易聚吸市區及鄰近區域人口，對於購屋置產或自住的客群，都能大大縮短重劃區等待期，是不少購屋者的新方向。

嘉義市新興蛋黃區 造鎮規模機能不用怕

其中又以嘉義市湖子內重劃區最被關注，目前在區域內銷售的佳昂.家易專案經理吳昆臨指出，嘉義雖非六都，但卻是全台人口密度第二高區域，而湖子內重劃區位於嘉義市西區，緊鄰傳統市區、週邊交通機能便利，能快速與各大工業區及產業園區串連，且相較於市區高房價，湖子內重劃區更顯得親民好入手。

以「佳昂.家易」為例，開發基地1682坪，規劃2～3房25到38坪產品，共279戶，為造鎮型社區，三面臨路且退縮設計，讓居住環境不僅採光通風俱佳，生活品質更為提升。

吳昆臨表示，目前成交客群有不少都是首購跟置產族，除了有嘉義市本地人外，亦有水上鄉、中埔鄉的在地人，因「佳昂.家易」所規劃之產品及配置VAF智慧淨流系統、Honeywell全棟淨水、英國Studor吸氣閥等硬體，並貼心在車位預留充電裝置管線，符合未來電動車趨勢，都是嘉義市少見的規格，許多賞屋客為此心動。在地段與理財規劃評估下，市區型重劃區將成為自住或置產新選擇。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

退休族展現剛性需求，成為房市重要的主力買盤！有「台灣最會說故事的歐吉桑」封號的名導演吳念真，今（13）日受邀台中市建築經營協會「大師講座」分享近期的購屋經驗。「我今年72歲了，還在為房事煩惱！」吳念真笑著說，最近因為買了退休宅，為了裝潢的事而頭痛，但也因為購屋才發現「台北市的房價好高啊」！

吳念真說，過去20多年都是住在新店「青山鎮」獨棟別墅，「光是樓梯就有52階，我跟老婆都曾在樓梯跌倒過，我才開始考慮是該換住一個無障礙的平面大樓了，因此賣掉內湖科學園區的商辦、購入北市88坪的大樓當退休宅！」據悉，吳念真台北新房總價超過8,000萬元。

在換屋的過程中，吳念真被台北市的高房價嚇到！他感嘆地說：「在我們那個年代，年輕人在27～30歲左右就能買下人生的第一間房，當時我在台北買房，每坪單價8、9萬元，雖然利率高達11％，但還是可以預期10年內還清房貸！」但看看如今的高房價，「現在的年輕人若沒有親人幫忙，買房的負擔真的太大了，比我們那個年代的人還要辛苦！」

擁有親切又真誠聲線的吳念真，常以同理心角度，設計出感動人心廣告話語，塑造出他別具特色的個人品牌形象。

台中市建築經營協會理事長連智民表示，該協會擁有300多位建築相關會員，當「大師講座」要邀請演講者時，經過問卷調查發現，「吳念真導演是會員最想聽的第一名」，因此建經協會4月份的大師講座，特別邀請「台灣最會說故事的歐吉桑」吳念真以「自我精進、與人為善」為主題，分享他印象中最深刻的生命故事，提供疫後的大眾一同回歸初心，精進省思。

在藝文界，吳念真是台灣第一位能編、能導、能演且榮獲金馬、金鐘、金曲（三金）獲獎得主；所編導的綠光劇團《人間條件》系列，近期更是寫下連演21年、觀眾人次破54萬的舞台劇最高票房紀錄。

此外，他首次執導音樂劇《再會吧，北投》更蟬聯2018、2019年兩廳院售票系統，現代戲劇銷售排行榜第一名，並累積40場完售紀錄；去年作品以《再會吧，北投》「2.0 REVIVAL」之姿強勢歸來，加開第18場，引發熱烈迴響。

吳念真不僅持續在藝文界發光發熱外，近十年將更多重心放在公益上，尤其關注偏鄉弱勢孩子的教育，目前擔任「社團法人中華民國快樂學習協會」孩子的秘密基地名譽理事長，十年來為孩子下課後的學習教育而努力。

「快樂學習協會目前在全台各地已有90多個秘密基地，我只要想到每天有2,500多位小朋友在接受課後輔導，還有8、90位老師的投入，就值得安慰！」但每年必須為此募款1億元，卻也讓吳念真很頭痛！不過他也表示，在募款的過程中，建築界總是出手大方，「快樂學習協會成立時，第一個伸出援手的就是建商！」

吳念真2022年再接任綠光創藝董座，希望召集一群人持續激發創意、尋找國際性題材，能推出讓人眼睛一亮的影視題材作品，讓台灣再度吸引國際目光。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】