不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

高雄市 / 蔡孟峻 榮昊北 報導

原本預計2024年即將量產的台積電高雄廠計畫，難道要出現變數了嗎？台積電供應鏈透露，原本訂於1月份開標的機電工程標案，決定延後一年，而預計採購的28奈米機台清單也全數取消了，代表製程將受影響，這也讓楠梓區的房市降了一些，這讓當時在高點買房的民眾來說覺得相當可惜，早知道應該先觀望，再決定要不要入手，而市長陳其邁簡短表示尊重台積電的決策。

捷運奔馳，周邊生活機能方便，高雄楠梓區，因先前台積電表示進駐，周邊房市，跟著水漲船高，不過如今卻傳出，原定2024年量產的台積電高雄廠，原本1月開標的機電工程標案延後1年，後續相關「無塵室」以及「裝機作業」，恐將被迫延後，還有消息指出，台積電也將高雄廠計畫採購的28奈米機台清單全數取消，這也代表，對楠梓房市產生影響。

房仲業者邱齡瑩說：「去年的總成交件數大概31萬棟左右，今年可能就會往下修到，整年大概30萬棟以下。」房仲表示，楠梓區，在台積電還沒來之前，新成屋一坪大約落在18萬，2021年宣布設廠後，一坪漲到32萬，不過如今，如果建商願意低價出售，28萬就能入手。

民眾說：「之前可能花比較多錢買，但是現在可能房價跌了，賣出去一定沒有像之前那麼划算。」民眾說：「我們反而是賣，他已經知道說(台積電)要延後了，所以(後來)人家還是買啊。」民眾說：「現在可能會掉落，那只是一個波動而已，我覺得長期來看的話，房子還是會一直上去。」

不過台積電也回應，相關製程技術與時間表，依客戶需求及市場動向而定，目前正處法說會前緘默期，不便多做評論，將於20日法說會對外說明，高雄市長陳其邁說：「尊重台積電，根據它的佈局跟市場的考量，我們全力的配合。」

先前1月份台積電，首度證實7奈米客戶訂單不佳，高雄廠計畫決定延後，而如今28奈米，機電工程標案可能又要延宕，對於一直以來強調此政績的，高市府來說恐怕是個打擊，對想以合理價購屋的民眾，或許是個好消息。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

營建成本再創新高！根據行政院主計處資料，2023年2月反應營建成本的「營造工程指數」CCI指數達109.21，再創歷史新高。代表房價又要飆漲了嗎？元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立接受《三立新聞網》訪問表示，「欲漲不易，首先，近3年不少區域房價已飆漲2~3成，其次，卑微的薪資多年來近乎未動，想漲也要有很多人買得起！」

周昆立表示，近年營建成本攀升一直是建商喊房價飆漲的主要理由之一，不過，要持續以此理由漲價，立場上似乎不太穩，原因有五。

一、「營造工程指數」CCI指數雖然持續飆升，但同樣是營造成本的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，物料價格在通膨趨緩下，已出現下修態勢。

二、「政府稱缺工狀況已獲得緩解」，據內政部資料，2020年肺炎疫情爆發後，因外籍勞工無法入台使缺工問題嚴峻，2021年上半年營建工程產業人力缺口一度高達3萬354人，不過，目前疫情趨緩，開放移工後，僅剩1萬9,344人缺額，明顯趨緩。

三、「房價漲幅過高」根據聯徵中心資料，2022年Q4平均購屋總價1,225萬元，10年增289萬、漲幅逾30%。在這波房市榮景下，不少區域在低利環境中，明顯熱炒過頭，特別是部分建設未到位區域，新建案開價逾區域行情一倍，政府已祭出《平均地權條例》修正草案，等同斷了不肖投客與代銷炒作轉單機會，想持續飆漲，恐有困難。

四、「薪資攀漲速度卑微」根據主計處資料，2022年每月實質性薪資平均4萬1,357元，10年漲幅僅約7.6%。房價與薪資漲幅，落差逾22%。房價想上升的前提，除了區域自嗨炒作外，也要真正的剛性需求買得起。

五、「台灣利率重回2%時代」過去投客長短線做法，短線者多為轉讓紅白單，如今政府打炒，嚴格禁止，機率大幅降低；長線置產收租者，利率已重回2%時代，而房地產投報率多為1.5~2.5%，對投資者來說，可轉至其他配置，無須多此一舉。

周昆立指出，政府打炒，《平均地權條例》修正草案預計今年上路，以及央行五度升息，台灣重回利率2%時代，致使全台房市交易量能明顯趨緩，種種跡象顯示投客退場，逐步回歸自住買盤，即使有心人士欲炒作房市，在投客怯場下，恐怕也不易。

此外，目前房市賣壓持續累積中，不少區域建商已開始祭出「買房送裝修、送家電」等優惠，就是為了撐住實價登錄的房價，民眾若看到此類建案，可特別留意。

最後，周昆立提醒，現階段有心購屋的人，其實可以開始累積看屋經驗，但千萬留意，不可輕易出手，畢竟房市驟冷，業者急欲脫手勢必花招百出，除了學會自行查詢實價登錄行情，亦可學習掌握謄本資訊，才能將喊價權真正的掌握在自身手上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價漲勢將趨緩？根據內政部資料，2022年Q4住宅價格（房價）指數127.51再創新高！不過，國內唯一上市櫃仲介業者信義(9940.TW)指出，「雖然全國指數創高，但已是2020年Q3以來首度季漲幅低於1%，且台北市還出現季跌0.47%的現象，其他五都也明顯漲勢趨緩，加上買賣移轉棟數量縮，明顯追價動能不足，房市已進入盤整局面。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波量能快速萎縮，形成價格在高檔但追價買盤力道不足，市場還出現銷售時間拉長與議價空間略為放大的跡象，且價格指標一手推案也是交易速度遲滯，現在開發商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象，但同時間通膨也讓民眾有錢越存越薄的感觸，自用客還是擇優購屋，但對於屋況與價格精挑細選。

根據內政部資料，2022年Q4六都住宅價格指數，除北市下跌0.47%，其餘5都漲幅分別為新北市0.31%、臺中市0.64%、臺南市0.75%，高雄市0.78%、桃園市1.27%，相較過去2年平均每季漲幅約2%，各都本季漲幅均明顯收斂。

至於去年第Q4房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為40.25%，較第3季減輕0.30%。本季指數為109年第Q3以來之最大季減幅，民眾購屋房貸負擔壓力改善，六都中，除高雄市外，其餘5都呈現負擔減輕情形。

曾敬德表示，2020年Q4全國房貸負擔率為36.81%，但2022年Q4已經飆高到40.25%，最高的是台北市的66%，新北市53.1%，連台中市都上升到46.5%，六都除了桃園市，普遍都已經超過38%。

他指出，官方統計是採用20年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成，則家庭購屋壓力相當高；實務上，不少家庭為了扛高房價，幾乎都動用到30年期的房貸，才能降低每月負擔，足見高房價的現在，一般民眾買房大不易。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

屏東市房市在2020、2021年急漲30％至40％後，因高鐵南延和屏東科學園區等公共建設支撐，大樓新屋今年第一季售價，每坪仍比去年底上漲1萬至2萬元，上看3字頭，土地從過去的1字頭，飛奔至2字頭，甚至3字頭，不過因買賣雙方對於價格的看法未趨一致，新屋和中古屋的成交量萎縮20％到30％。

　永慶不動產屏東站前店長徐大順指出，屏東市5年內的大樓房價，2020年之前，大約每坪15萬到18萬元，經過2020和2021年急漲之後，今年第一季已經漲至每坪23萬至25萬元。

　他說，土地也是水漲船高，2020年之前屏東市的土地每坪只有12萬到15萬元，今年第一季市區已看不到1字頭的土地了，都是2字頭起跳，精華區甚至已經攀至3字頭。

　「跟著政府建設的腳步，就對了！」徐大順表示，由於政策打房，原本對房市看壞，但迄今屏東市房價未跌，主要是跟政府投入的公共建設和產業政策有關，而屏東在二年前舉辦台灣燈會，「成為屏東起飛年」，也是因素之一。

　徐大順指出，高鐵南延屏東、加工處屏東園區擴區、以及屏東科學園區，在交通和產業人口的引進，扮演關鍵角色，而屏東國際演藝廳、以及隔著民生路相望的「1936菸葉博物館」，二者相互輝映，將帶領被譏為文化沙漠的屏東，邁向新水平。

　結合高鐵屏東特區的屏東六塊厝運動園區內設運動專區，未來將有一座標準的國際棒球場，高鐵特區生活圈的多個大樓新案，每坪開價已衝高至26萬到36萬元間，還比去年第四季每坪增約1萬至2萬元。

　更何況，屏東在醫療產業也有新境界。他說，除了榮總規畫設立醫院，從「高雄榮總屏東分院」，升格為「榮總屏東分院」之外，民間的義联集團旗下的義大醫院，也在距離屏東市大約5公里的麟洛，規畫設立醫療產業園區，除了醫院，還有長照、購物和休憩，都對屏東的衛星區域麟洛、長治和萬丹的房市，有相當大的助益，帶動麟洛新大樓每坪衝至17萬元。

　徐大順坦言，由於房價在相對高檔，因此成交量呈現萎縮，新屋新場大約量縮30％，中古屋則是減少20％左右，後市變化，要觀察第二季的動態。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

美國聯準會（Fed）近日宣布升息1碼，在通膨劇烈影響下，無論是基金、台股或是房市，投資人將更謹慎面對各項理財產品，重新作好資產配置比例，加上台灣平均地權條例修法通過，短線投資者將不再受惠，相對地置產或自住客群等長期持有者更具優勢，房市回歸健康狀態後，在挑選標的物時，特別又以重劃區地段更受青睞，若重劃區若能鄰近市區，如近期熱門的嘉義市湖子內重劃區，則為炙手可熱之物件。

專重劃區優勢多 置產或自住都適宜

蛋黃地段雖享有便利機能，但往往因開發時間早，不僅老舊社區錯落，道路規劃及整體公共建設缺乏一致性的風格；重劃區土地則大多配合都市計畫，不僅土地劃分重新規畫，整體的街廓、道路寬度、綠地休閒機能都有一定規範。

近年來因市區居住人口逐漸飽和，在政府全力規劃下，市區型重劃區也逐漸誕生，如北部的新板特區、台南平實重劃區、嘉義市湖子內重劃區等；這類型的重劃區的生活機能更勝郊區重劃區，發展等待期短、交通條件通常有其優勢，更容易聚吸市區及鄰近區域人口，對於購屋置產或自住的客群，都能大大縮短重劃區等待期，是不少購屋者的新方向。

嘉義市新興蛋黃區 造鎮規模機能不用怕

其中又以嘉義市湖子內重劃區最被關注，目前在區域內銷售的佳昂.家易專案經理吳昆臨指出，嘉義雖非六都，但卻是全台人口密度第二高區域，而湖子內重劃區位於嘉義市西區，緊鄰傳統市區、週邊交通機能便利，能快速與各大工業區及產業園區串連，且相較於市區高房價，湖子內重劃區更顯得親民好入手。

▲嘉義市周邊產業園區眾多，無論是航太、醫療、傳統產業都在其中。（圖/業者提供）

以「佳昂.家易」為例，開發基地1682坪，規劃2～3房25到38坪產品，共279戶，為造鎮型社區，三面臨路且退縮設計，讓居住環境不僅採光通風俱佳，生活品質更為提升。

▲「佳昂.家易」產品規劃及配置的建材方面都是嘉義市少見的規格，許多賞屋客為此心動。（外觀3D示意圖）

吳昆臨表示，目前成交客群有不少都是首購跟置產族，除了有嘉義市本地人外，亦有水上鄉、中埔鄉的在地人，因「佳昂.家易」所規劃之產品及配置VAF智慧淨流系統、Honeywell全棟淨水、英國Studor吸氣閥等硬體，並貼心在車位預留充電裝置管線，符合未來電動車趨勢，都是嘉義市少見的規格，許多賞屋客為此心動。在地段與理財規劃評估下，市區型重劃區將成為自住或置產新選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲今年第一季六都買氣全凍，家戶購屋比也創新低。

今年首季六都買賣移轉棟數創5年來最低，而依據六都買賣移轉棟數及家戶數統計家戶購屋比更發現，台北、台中、台南創6年同期新低，而新北、桃園、高雄則是創下7年新低，顯示今年第一季六都買氣疲弱。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，自2020年以來，從選擇性信用管制、升息到平均地權條例修正案，政府接連出拳打擊炒作，無論投資或自用買方皆縮手，新北、桃園、高雄三都今年首季買氣僅高於2016年、房地合一上路當年。

綜觀六都歷年第一季家戶購屋比，新北市、桃園市、台中市都跌落1%大關，去年同期這三都平均每1百戶至少有1戶買房，今年交易量全數下修，桃園市家戶購屋比與去年同期比減少0.38個百分點，是六都中降幅最大者。

台中市跟去年同期減少0.29個百分點，桃園、台中兩大房市買氣熱區在今年明顯下滑。

郎美囡分析，近8年房地產市場在2016年因房地合一上路陷入谷底，隔年立即反彈，到2020年及2021年的疫情資金潮，創造市場高交易量，甚至到去年第一季買氣還維持在一定水平，但去年3月央行開始升息，以及政府推動平均地權條例修正案，讓新案市場蓬勃的桃園、台中買氣銳減，台南、高雄則是在半導體產業光環退卻後大受影響，雙北也備受衝擊，尤其台北市房價高，升息及銀行縮銀根，貸款條件不佳，入手門檻更高，市場買氣低迷。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年第一季交易創5年同期最低紀錄，關鍵在於買賣雙方對價格認知差距太大，不動產平均地權條例修正案通過影響最深是預售屋，但買方卻期待成屋、中古屋大幅降價，賣方不願讓步，買方等不到價修繼續觀望，導致今年首季買氣低迷。

根據內政部資料，去年全台出生人數13.8萬人，年減9.6%，出生人數逐年減少，全台各縣市中僅剩台東縣，出生人數年增6.8%，是全台唯一新生兒人數高於前年的縣市；減少最多的是金門縣16.9%，宜蘭縣年減15.7%減幅第2大。

出生人口減少相對不嚴重的區域是台中市及新竹縣，年減不到3%。

雖然少子化帶來許多潛在危機，不過全台各縣市建物量全面成長，出生人數減幅最大的金門縣，同時是建物量增加最多的縣市，多年來少子化並未衝擊房地產價量。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，國人不婚、不生比例高，人口老化嚴重，但因生活型態改變、老屋條件無法提供舒適環境等，仍有新房屋的需求。再加上，有生兒育女意願的小家庭，會依據各縣市的福利補助政策移動，促進各縣市輕移民及人口結構變化。

台東縣政府助養兒 這兩縣市最愛移居

大家房屋台東四維加盟店店東楊玉鄉指出，台東縣政府拉高生育補助，首胎3萬元，育兒津貼第一胎5千元，並首創公私托收費平等，成為全台生育補助最高的縣市之一。近幾年東台灣觀光盛行，民宿業蓬勃發展，工作機會增加，吸引許多青年返鄉成立工作室

她分享，台東縣雖然沒有科學園區和新產業的帶動，這幾年居住需求卻也明顯增加。因此，市區一改過去以透天為主的建築型態，建商近幾年陸續推出百戶的社區大樓，其中以2房為主，每坪單價約23萬元。

台東市中心透天厝總價約1,400到1,600萬元，這幾年總價拉高不少，除了在地需求，來自高雄、屏東的買方約占3成，且大多是在台東工作的公務員，也有高雄、屏東的買方，主要是長輩跟著小孩一起移居台東。

台北市生得少 人口外移嚴重

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，以往人口大多會集中在都會區，因而認為少子化不太會影響都市人口。然而，數據顯示，台北市出生人口萎縮也相當嚴重，出生人數已經被台中、桃園、高雄超越。同時，台北市不僅越生越少，人口外移問題日益嚴峻，當地政府要特別留意，未來是否還有人口紅利。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市買氣打到洩氣！今（10）日最新出爐的六都家戶購戶比，全部都不到1%，亦即每百戶不到1戶有買屋，新北市、桃園市、台中市首度跌落1%，桃園降幅最大，通通都創下至少六年以上最低水準。

今年第一季六都買賣移轉棟數是5年來最低，房仲業依據六都買賣移轉棟數及家戶數統計家戶購屋比發現，台北、台中、台南創6年同期新低，而新北、桃園、高雄則是創下7年新低，顯示今年第一季六都買氣疲弱。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，政府自2020年以來推出一系列健全房地產市場方案，從選擇性信用管制、升息到平均地權條例修正案，接連出拳打擊炒作，無論投資或自用買方皆縮手，新北、桃園、高雄三都今年首季買氣僅高於2016年、房地合一上路當年。

利空干擾，房市熱區降溫

綜觀六都歷年第一季家戶購屋比，新北市、桃園市、台中市都跌落1%大關，去年同期這三都平均每1百戶至少有1戶買房，今年交易量全數下修，桃園市家戶購屋比與去年同期比減少0.38個百分點，是六都中降幅最大者，台中市跟去年同期減少0.29個百分點，桃園、台中兩大房市買氣熱區在今年明顯下滑。

郎美囡分析，近8年房地產市場在2016年因房地合一上路陷入谷底，隔年立即反彈，到2020年及2021年的疫情資金潮，創造市場高交易量，甚至到去年(2022)第一季買氣還維持在一定水平. 。

但去年3月央行開始升息，以及政府推動平均地權條例修正案，讓新案市場蓬勃的桃園、台中買氣銳減，台南、高雄則是在半導體產業光環退卻後大受影響，雙北也備受衝擊，尤其台北市房價高，升息及銀行縮銀根，貸款條件不佳，入手門檻更高，市場買氣低迷。

買賣雙方平行時空，造就低迷買氣

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年第一季交易創5年同期最低紀錄，關鍵在於買賣雙方對價格認知差距太大，不動產平均地權條例修正案通過影響最深是預售屋，但買方卻期待成屋、中古屋大幅降價，賣方不願讓步，買方等不到價修繼續觀望，導致今年首季買氣低迷。

2023年第一季六都買賣移轉棟數是5年來最低，房仲業依據六都買賣移轉棟數及家戶數統計家戶購屋比發現，台北、台中、台南創6年同期新低，而新北、桃園、高雄則是創下7年新低，顯示2023年第一季六都買氣疲弱。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，政府自2020年以來推出一系列健全房地產市場方案，從選擇性信用管制、升息到平均地權條例修正案，接連出拳打擊炒作，無論投資或自用買方皆縮手，新北、桃園、高雄三都2023年首季買氣僅高於2016年、房地合一上路當年。

利空干擾，房市熱區降溫



綜觀六都歷年第一季家戶購屋比，新北市、桃園市、台中市都跌落1％大關，2022年同期這三都平均每1百戶至少有1戶買房，2023年交易量全數下修，桃園市家戶購屋比與2022年同期比減少0.38個百分點，是六都中降幅最大者，台中市跟2022年同期減少0.29個百分點，桃園、台中兩大房市買氣熱區在2023年明顯下滑。



郎美囡分析，近8年房地產市場在2016年因房地合一上路陷入谷底，隔年立即反彈，到2020年及2021年的疫情資金潮，創造市場高交易量，甚至到2022年(2022)第一季買氣還維持在一定水平，但2022年3月央行開始升息，以及政府推動平均地權條例修正案，讓新案市場蓬勃的桃園、台中買氣銳減，台南、高雄則是在半導體產業光環退卻後大受影響，雙北也備受衝擊，尤其台北市房價高，升息及銀行縮銀根，貸款條件不佳，入手門檻更高，市場買氣低迷。



買賣雙方平行時空，造就低迷買氣



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，2023年第一季交易創5年同期最低紀錄，關鍵在於買賣雙方對價格認知差距太大，不動產平均地權條例修正案通過影響最深是預售屋，但買方卻期待成屋、中古屋大幅降價，賣方不願讓步，買方等不到價修繼續觀望，導致2023年首季買氣低迷。

《租賃住宅市場發展及管理條例》已於今（2023）年2月8日修正公布，明定租賃契約出租人及承租人間具消費關係，適用《消費者保護法》相關規定，所以無論是個人房東或租賃業者所簽訂之租賃契約，皆應符合內政部頒定的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，如有違反且經限期而不改正者，將處新臺幣3~30萬元罰鍰，並得按次處罰。

新北市地政局表示，租賃契約已進入全面納管時代，提醒房東、房客於簽訂租賃契約時，要注意租金、租約期限、水電瓦斯等費用、修繕責任歸屬等事項都應訂定清楚，以及押金不得約定超過2個月租金之總額，屋況及屋內設備應逐一點交清楚並拍照留存，避免後續造成紛爭。此外，簽訂合約務必符合規範，且一旦訂定後不得任意更改，待租期結束後，才可透過重新訂約議定新約內容。

舉例來說，台電雖已公布今年4月1日起電價調漲，但仍在期限內的合約，房東不得隨意調漲，且電費不得超過夏月、非夏月台電所定最高級距金額。另近來偶有租期糾紛，故建議租賃期間務必載明期限，房客可避免房東突然不租，房東亦可避免租約變成不定期租約、以致難以收回房屋，對雙方都有保障。

地政局補充，如租賃雙方有爭議發生，得向新北市政府地政局提出申訴或檢舉，或循消保系統提出消費爭議申訴。又為利租賃雙方訂立契約，內政部已公告「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約書範本」(目前為2020年8月26日版本)供各界參考使用，消費者於簽約前可至內政部不動產資訊平台/法規與知識/契約書範本查詢確認合約內容是否符合規定，以保障權益。