不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

▲攸關屯區捷運路網規劃的「台中屯區捷運可行性研究」也完成修正，將再次提報交通部審查。(圖/台中市政府提供)

葉昭甫指出，市長盧秀燕以「幸福城市、台灣共榮」為施政目標，積極推動捷運路線，落實「捷運大台中」的發展願景，繼捷運藍線綜合規劃通過交通部審查，並報行政院核定中，攸關屯區捷運路網規劃的「台中屯區捷運可行性研究」也完成修正，將再次提報交通部審查。

葉昭甫說明，市府去年6月20日將屯區捷運可行性研究報告正式提送交通部審查，經交通部於去年9月21日回復書面審查意見，主要意見包含建議「屯區捷運環狀線」及「捷運藍線延伸太平」分別辦理、屯區捷運環狀線的系統型式與整體路網計畫規劃不同，確認是否影響維修機廠規劃與過軌設施，及針對運量預測、推動順序及財務評估等提供相關意見。

交通局表示，市府已依據各項意見逐一檢討與補充完成報告書修正，並於今年5月1日再次將「屯區捷運可行性研究」函報中央審查，此次修正報告並無調整路線方案，且為促進地方均衡發展、符合在地需求，計畫中二路線仍維持一併提送。

葉昭甫說明，其中「屯區捷運環狀線」北端銜接綠延G1站，沿祥順路往南行經太平區中山路、立仁路後，經德芳南路至文心南路與建國南路口，與捷運大慶站、台鐵大慶站轉乘，路線全長約16.14公里，設置16座高架車站；「捷運藍線延伸太平」自東平路向西延伸經太平路及振興路，至進德路銜接捷運藍線B20站，串接台中火車站，路線全長約4.66公里，設置4座地下車站。計畫總經費經核實檢討後修正為892.29億元，後續市府將積極配合中央審查程序，爭取計畫早日通過。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全球最大，佔地2千坪的「藏壽司全球旗艦店」，將於5月上旬於高雄夢時代商圈正式開幕，知名品牌海外首家旗艦店進駐，也將為周邊生活圈發展再添紅利？！

盤點藏壽司從2021年下半年開始，鎖定南台灣嘉義、台南、高雄、屏東地區展店，包括全球旗艦店在內，陸續開設了6間大型街邊店，台灣房屋集團根據實價資料，統計這幾間藏壽司街邊店進駐後近年周邊房價變化全部上漲，包括「台南中華西路店」與「屏東勝利路店」均小漲2％，「高雄時代大道店」未演先轟動，漲幅約16％，「嘉義博愛路店」及「台南開元路店」則均有約2成漲幅，而表現最亮眼的是「高雄岡山店」，漲幅突破3成。



台灣房屋巨福岡山加盟店店東曾培宜表示，藏壽司高雄岡山店，就位在岡山最夯的「樂購廣場」，除了藏壽司，周邊亦集結了包括UNIQLO、無印良品、NET、健身工廠等大型街邊店，串聯整體商機更加活絡，區內亦擁有秀泰影城、高醫岡山醫院、岡山文化中心，並有捷運南岡山站繞行，交通機能便捷，鄰近就是87期重劃區，整體生活圈未來發展可說利多無窮。



曾培宜說，此生活圈交易量多集中在介壽東路以北的火車站商圈，像是指名度相當高的國宅社區勵志新城，交易表現就相當熱絡，另外，鄰近樂購廣場周邊因新大樓建案稀有，單案推出更顯搶手，像是位於和平國小附近的新大樓案，2020年預售階段，成交均價約落在16~17萬元左右，成屋後近一年平均單價已衝上2字頭，更有屋主最高以每坪26.6萬元成交，每坪增值達10.9萬元獲利轉手，也助攻區域房價漲勢明顯。



大型名店進駐讓房價有撐？！事實上，觀察這6間藏壽司街邊店，大都位在熱鬧的成熟商圈，像是「台南開元路店」位處成大商圈，「屏東勝利路店」就坐落在熱門觀光景點勝利星村，而不僅「高雄岡山店」周邊有大型街邊店群聚，其他包括位在後站商圈的「嘉義博愛路店」、湖美商圈的「台南中華西路店」、夢時代商圈的「高雄時代大道店」等，鄰近都有如全國電子、大潤發、迪卡儂、宜得利等大型透店聚合商機。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，知名品牌店面進駐商圈，除了帶動話題、人潮與商機，同時也會引發漣漪效應，磁吸更多品牌業者進駐，進而提升商圈價值，確實有利區域房市發展。不過，商圈房價上揚並非只靠單一商家助攻，主要還是因為這些店面商圈，擁有優渥的地段機能、人口紅利與商業發展利多，部分熱區再受新案進駐拉抬，都讓整體區域房價表現更具優勢。

永慶房產集團統計財政部《房地合一2.0》相關數據發現，《房地合一2.0》自2021年7月上路至2022年底，遭到課徵45％重稅的房市短期交易案件突破4.2萬件(表一)，總獲利高達334億(表二)！數據同時顯示，2022年第四季房市短期交易案平均每件獲利金額高達92.2萬(表三)！房價推升猛烈！

平均每4件房市交易就有1件屬短期交易



永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，財政部資料顯示，自2021年7月《房地合一2.0》上路之後，遭課徵45％稅率的房市短期交易案數依舊持續增長。直到2021年年末內政部提出《平均地權條例》修正草案，對投機客產生嚇阻作用，才使房市短期交易案從2021第四季的8,554筆開始逐季下降至2022年第四季的5,215筆(表一)。

然而，雖然房市短期交易案件量持續下降，但是占比仍高。陳賜傑指出，在共計16.3萬件的應稅件數中，房市短期交易案件共有4.2萬件，占比高達25.7％！意味著平均每4件符合課徵房地合一稅的房市交易，就有1件是短期買賣。即使是房市短期交易量最少的2022年第四季，比例也高達21.7％，消費者遇上房市短期交易的機會仍高。



短期交易案平均單件獲利92.2萬元 六季獲利成長55％



細究房市短期交易的獲利金額，可以發現獲利規模依舊驚人。《房地合一2.0》上路一年半，遭到課徵45％高稅率的應納稅額共計150.37億元，回推房市短期獲利高達334億元！若以各季度遭到課徵45％高稅率的交易件數和應納稅額數字進行計算，平均單件房市短期交易的獲利金額從2021第三季的59.3萬元，到了2022第四季迅速攀升到92.2萬元，獲利成長高達55.5％！



陳賜傑分析，這些數字代表著，在2022年第四季，後一手的消費者若是買到短期內買進又賣出的物件，平均要多付出將近百萬元的價格才能購得；而對於前一手出售房屋的屋主，則可能代表遇到不肖的房仲業者，未能提供精準的市場行情，甚至聯手房市投機客，才得以使房屋在短期內，增加近百萬元的差價，出售給後一手的買方。



陳賜傑指出，根據財政部2022年第四季的資訊，高達21.7％的房市交易是短期買賣，而且平均1件短期買賣價差就高達近百萬，消費者不可不慎。而且這些價差驚人的房市短期交易，依舊帶動整體房價的迅速上漲，對整體房市的穩定更是產生負面影響。



近期財政部公布2022年全國營利事業房地合一稅稅收高達171.9億元，比2021年的稅收多出一倍以上。而內政部在2023年4月公布的數據顯示，自2019年至2022年間，非不動產及營建業法人持有1年內即出售比率皆高於50％以上，2022年更是高達59.63％，顯示非不動產業及營建業法人的房市短期買賣行為明顯，對房市也產生一定程度的影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部統計月報資料顯示，房地產市場景氣吹冷風，加上開發建築業取得資金越來越困難且成本增加，2023年第一季核發建照數量寫下3年同期新低，且第一季完工數量並未明顯增加，第一季使照量反而創下3年同期最低，不過因為先前建照數量仍高，因此第一季開工反而走高至3.6萬戶，高於2022年同期的3.3萬戶，也寫下2009年統計以來的同期新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行對於建築業資金持續管控，開發商一方面資金籌措越發困難，另一方面央行利率五連升後，也導致開發商的資金成本增加，但現在多數預售個案銷售速度放緩，影響資金回收效率，導致開發商再投入購地開發也漸趨保守，因此建照數量開始放緩，不過，由於前兩年建照量仍大，因此統計開工數量仍高，預料未來幾年使照量也會維持增加趨勢不變。



統計顯示，2023年第一季住宅核發建照數量為3.5萬戶，較2022年3.9萬戶量縮；使照2023年第一季為2.2萬戶，低於2022年同期的2.7萬戶，建照、使照同步呈現量縮走勢；但開工數量則走高，2023年第一季住宅類開工量為3.6萬戶，反映過去幾年建照持續爆量，後續申請開工數量也明顯增加。



曾敬德表示，通常取得建照之後，約略有8成的數量會轉換成開工，完工之後才會請領使用執照，因此雖然建照量已經出現量縮，但開工數量反而仍持續走高，之後使照數量也會反映先前的大量興建潮，對於房市來說，目前景氣已經逐漸走弱，市場剩下自用當道，開發商也有銷售期拉長的打算，市場需要一些時間消化這一兩年推案與未來的新增供給。

交通部鐵道局今(2)日召開「基隆南港間通勤軌道建設計畫」綜合規劃期末報告審查會議，基隆市長謝國樑於會後表示，希望在五月底到六月初在議會會期結束前，親自拜訪交通部長王國材，表達市府的堅持，希望寬鬆的財務週期能在今年內定案。

謝國樑指出，除定期到鐵道局開會外，市府在4月召開兩次內部專案會議，針對要投入地方負擔額，包括徵收補償細項進行釐清，隨著數字越清楚，金額也越往上調。鐵道局目前負責綜合規畫與路廊技術，財務規劃則由交通部及行政院辦理，謝國樑說，將利用議會會期空檔，親自拜會交通部王國材部長及行政院官員等，務實反映寬鬆的財務週期訴求。

至於基隆捷運第二階段，謝國樑表示，還是希望由鐵道局進行規劃，市府目前將第一階段的財務及各界共識談定，已相當勞心勞力，加上第二階段的規劃也應該要與先前的規劃有一致性，因此市府認為應該比照第一階段，由鐵道局繼續進行比較適合。

謝國樑強調，市府會針對第二階段的路線給予建議，若照著現行的台鐵路線進入基隆站，將牽涉與台鐵的競合問題，因此有建議是否在八堵站轉彎到麥金路再進入市區，他認為這樣不僅可以多一條路線，也可以協助安樂區的通勤市民，透過鐵路與捷運分流，提供民眾有更多的搭乘選擇，這點也歡迎民眾踴躍表達意見。

對於路線轉彎後可能衍生的拆遷費用問題，謝國樑表示，依照現況要同時保留台鐵與捷運幾乎是不可能的事情，因此才有第二路線的想像，這個問題在2020年已經有過很多的討論，包括他本人也認為台鐵基隆站是不可廢，在原來的路線上，若是確定無法讓兩鐵同時存在的話，就應該要設法在第二階段的路線創造新的路廊，市府會與台鐵努力研究找出最好的方案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲今年第一季住宅核發建照數量為3.5萬戶，較去年3.9萬戶量縮。(圖/記者張瀞勻攝)

根據內政部統計月報資料顯示，房地產市場景氣吹冷風，加上開發建築業取得資金越來越困難且成本增加，今年第一季核發建照數量寫下3年同期新低，且第一季完工數量並未明顯增加，第一季使照量反而創下3年同期最低，不過因為先前建照數量仍高，因此第一季開工反而走高至3.6萬戶，高於去年同期的3.3萬戶，也寫下2009年統計以來的同期新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行對於建築業資金持續管控，開發商一方面資金籌措越發困難，另一方面央行利率五連升後，也導致開發商的資金成本增加，但現在多數預售個案銷售速度放緩，影響資金回收效率，導致開發商再投入購地開發也漸趨保守，因此建照數量開始放緩，不過，由於前兩年建照量仍大，因此統計開工數量仍高，預料未來幾年使照量也會維持增加趨勢不變。

統計顯示，今年第一季住宅核發建照數量為3.5萬戶，較去年3.9萬戶量縮；使照今年第一季為2.2萬戶，低於去年同期的2.7萬戶，建照、使照同步呈現量縮走勢；但開工數量則走高，今年第一季住宅類開工量為3.6萬戶，反映過去幾年建照持續爆量，後續申請開工數量也明顯增加。

曾敬德表示，通常取得建照之後，約略有8成的數量會轉換成開工，完工之後才會請領使用執照，因此雖然建照量已經出現量縮，但開工數量反而仍持續走高，之後使照數量也會反映先前的大量興建潮，對於房市來說，目前景氣已經逐漸走弱，市場剩下自用當道，開發商也有銷售期拉長的打算，市場需要一些時間消化這一兩年推案與未來的新增供給。

▲捷運汐東線綜合規劃報告於2023年1月經行政院正式核定通過。(圖/新北市政府提供)

汐止民眾期盼已久的捷運汐東線綜合規劃報告於2023年1月經行政院正式核定通過，汐止地政事務所分析轄區內捷運沿線熱門生活圈內，近3年屋齡5年以內新成屋住宅大樓之買賣資訊，發現購屋年齡層多集中於30~40歲的族群，另外，30歲以下的購屋族也有15%。

汐止地政事務所主任歐彥熙表示，汐東線行經內湖蘆洲里，延伸至汐止社后設置機廠及車站，連接同興路至大同路一段向東，途經汐科站設置連通道方便轉乘台鐵，南轉康誥坑溪至新台五路汐止區公所站，預計在汐止區共有SB12站-SB15等4站。捷運沿線的交易熱區包括金龍、福德、樟樹及行政中心等四個生活圈。

分析近3年四個生活圈整體的新成屋交易型態，主要交易總價以1,200~1,800萬為主，交易面積則是約25~37坪。而各生活圈購屋者條件，除福德生活圈女性購屋者高達6成外，其餘生活圈男女性別比例相當，再分析購屋年齡層多集中於30~40歲的族群，各生活圈佔比約3成6至4成6之間，顯示40歲以下年輕人，已成為購買汐止區新成屋的主力。

汐止地所進一步分析2020~2022年成交行情，福德生活圈交易件數100件，平均總價1,182萬元，移轉面積28.28坪，均為四個生活圈中最低。行政中心生活圈成交量179件，因周邊有運動中心、行政中心、市場及學校，生活機能便捷，平均交易總價1,516萬，單價每坪44.93萬元，為四個生活圈中最高。金龍生活圈排除特殊案件後與樟樹生活圈平均交易單價相近，每坪約37~41萬。另分析，近三年除樟樹生活圈平均交易面積約37~43坪外，其他生活圈之住宅大樓平均交易面積呈現下滑趨勢，惟整體平均成交價格，2022年較2020年上漲2成。

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醞釀多時的新竹人氣指標案「利晉曙光」，今（30）日正式登場，全案自49坪起跳，最大戶約95坪，每坪開價平均為70萬元；據悉，由於地段條件強勢，潛銷期已累積不少客戶預約，進場的買家幾乎都是自住客。

據住展雜誌統計，2022年北台灣第四季預售屋新成屋平均年漲幅，前十大最強上漲區域中，新竹就囊括七個，堪稱年度買氣王。

至於房價，受惠竹科園區買盤殷切，但土地供給卻供不應求，新推出預售屋也相對有限，使得新竹房價近年來也急起直追，大有直逼新北市之勢；最近竹北已開出每坪8字頭，東區最高也出現79萬元，漲勢驚人。

最近新竹東區醞釀多時的指標大案「利晉曙光」，今天正式公開，由於建商為老字號營造廠，且地段條件具有優勢，加上基地規模有超過1千坪，因此在第一季潛銷階段就累積相當的人氣和買氣。

海悅國際旗下海宇國際總經理周世凱表示，當前大通膨時代，營建成本全面攀升，隨著物價、造價雙漲，建議央行豪宅限貸門檻新竹4,000萬元、台北市7,000萬元、新北市6,000萬元，都應適時調高，連每年綜合所得稅，都必須調高扣除額、免稅額，相信豪宅限貸門檻也應作最適度的調整。

至於「利晉曙光」的主要客層，周世凱表示，主要客層除一部分新竹當地客層外，竹科擁有強大的產值，不少竹科園區主管之外，另外也有不少來自在地士紳、中小企業老闆等，也都是主要客戶之一。

至於平均地權條例立法通過，是否影響當前房市客戶的購屋意願，周世凱表示，此次修法重點包括有預售屋禁止換約轉讓、私法人禁止買房、嚴禁炒作行為等，對於最新修法方向，海悅及房地產代銷從業人員一定會嚴格遵守，認同導正交易秩序的修法方向。

但是否有客戶因不能換約而會產生困擾？他表示，其實先前在醞釀立法之刀，海悅已即早在因應，所以目前已經沒有衝突式影響；另外，消費者也一直不認同短期炒作行為，更不喜歡這種不公不義的投機炒作，因此對於這次立法，還是抱持正面看法。

周世凱表示，從這兩年的經濟表現，國民平均所得已可以與南韓PK，可以顯示，房市需求還是被看好，我認為，經濟實力和脈動還是比較重要，目前竹科的購屋需求，也還是蠻高的。

至於私法人購屋是否影響房市買家？周世凱表示，政府是不希望法人和自然人在買房上有稅務上有不一樣的地方，也不希望管理上有死角出現，不過現在私法人買房已減少很多，還是以自然人買房居多，所以沒什麼影響。我個人是覺得，此次立法有限制私法人買房採許可制之後，我認為，應該沒有太大影響。

海悅表示，近年新竹市「城市之心」建設以綠園道串聯起人文走廊，將市府周邊區域煥新，未來二～三年內，市中心的建設加碼升級，房市熱區將轉移至此，「利晉曙光」更是市心推案潮的首波領頭羊。

「利晉曙光」位於新竹東區東大北大雙軸交匯，明星曙光國小正對面，基地規模約達1,132坪，緊鄰曙光女中，周圍林立新竹最優質學區，東門國小、三民國中、新竹女中菁英匯聚書香底蘊。位處市政核心串連整個新竹之森文化綠廊帶，比鄰平田晃久攜手郭旭原，國際團隊重磅打造「新總圖知識峽谷」地景，走路3分鐘到巨城，富享生活機能，擁有廣闊基地、珍稀地段、舒適住宅尺度三重優勢，讓利晉曙光在市場上炙手可熱。

「利晉曙光」規劃49～95大坪數，正臨北大路，80米面寬，24層樓高，雙塔式擎天建築。為思考完美宜居宅邸的精英族群，而打造67坪，3+1房，彈性格局規劃，俯瞰新竹綠總圖與經國綠園道，遠眺南寮海岸線，在全台市況保守下，逆勢熱銷，客群為市中心具地緣性自營商，及新竹科學園區換屋族、醫生、律師、會計師等。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

政府有意推動「虛坪改革方案」，讓未購買車位的民眾，可以不用負擔車道公共設施，立意雖佳、也更貼近市場，不過從「台南經驗」來看，並無太大幫助，建商為反映成本，勢必提高每坪售價，產品總價還是不會改變。

　從高雄前進台南推案的建商指出，近來成為房市熱區的台南市，大樓建案的公設比在七、八年前只有30％，但在北、高建商陸續在府城推出公設比35％的大樓，在其他條件不變的前提下，只因公設比的差異，就讓北高建商在台南的大樓建案，每坪單價比在地建商的大樓便宜7％，迫使台南建商被逼跟進，將建案公設比拉高到35％。

　建商舉例，以室內面積都是25坪的建案，公設比30％的權狀面積共有35.71坪，總價700萬元計，除以權狀面積，每坪售價19.61萬元；若公設比拉高至35％，權狀面積登記則為38.5坪，每坪售價只剩18.18萬元，消費者當然選擇後者，感覺每坪售價較低、權狀坪數更多。

　建商說，這只是數字魔術，最重要的精神是，無論是公設或是室內面積，都是建商花錢興建的，都是成本，羊毛出在羊身上，都需購屋者買單。

　反觀近日內政部提出的「虛坪改革方案」，想要消除車道的虛坪，卻改變不了建商考量成本與獲利的市場機制，因為停車位、車道、水箱、配電室、梯間等，都是建商調節公設的項目。

　業者說，即使車道的虛坪，讓公設比從35％降至32％～33％，沒買車位的購屋者，只是省掉一個車位的價格而已，房子的每坪售價也將因公設坪數少2％～3％，單價反而拉高2％到3％，因為房屋總價並沒有改變。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

匯流新聞網記者胡照鑫／台北報導

在全台各大建商湧進台中推案加持下，儘管升息、通膨、修法，為房市帶來高度不確定性，但台中房市開發熱度不減，估計今年台中房市總推案量衝上4502億元，金額創下30年來最高紀錄，推案多元也更有利自住客，適合進場挑選合適好宅與居住環境。

房產專家分析，房市進入波動修正階段，正是自住客精挑細選的好時機，把握建商所推出的各種優惠專案，像是訂簽6％、量身付款等，利用預售期輕鬆置產存房，未來享舒適生活與增值。好宅通常地處機能便利的市中心會是首要條件，因市中心發展早，往往交通動線、生活機能、學區等設施都很完善，若能鄰近公園那條件就會大大加分。

以近期台中市中心焦點新案「德鑫一璟」為例，步行3分鐘就到捷運綠線四維國小站，地處北屯公園第一排，與1萬3千坪綠地為鄰，加上北屯公園不只是公園，還有台中市立圖書館興安分館，區域內生態池、林蔭步道、球場、綠地、兒童遊戲設施等應有盡有，是勝過一般公園的生活樂園，周邊還有四維國小、三光國中、北新國中等學區，形塑北屯公園周邊的人文氣息。

疫情後民眾生活型態大大改變，對於居家環境更為挑剔，住家不只是一處讓身體休息的空間，也是心靈安放、好好生活的場域。深耕中台灣25年的德鑫建設，堅持「最好的地段，最美的建築」經營理念，過往推案區域遍及大台中最精華、指標地段，如科博特區、中科特區、8期、11期、7期等區域，已累積41座建築作品、超過4300戶住家。

打造新案德鑫一璟時，建商呼應萬坪公園首排、三面臨路角地，先天優越的區域環境，規劃24樓雙塔地標，一層四戶雙電梯名宅格局，再加上大三房、大四房規劃，戶戶享有雙面採光與邊間優勢，讓客廳、臥室、衛浴都能自然迎接窗外的山光水綠，打造舒適生活的第一步。

此外，本案攜手七期豪宅御用團隊賴浩平‧趙英傑建築師事務所、國際金獎設計大師張莉寧、光影空間美學新銳偶得設計陳怡彰，公設規劃雍雅雙會所，一樓挑高尺度的迎賓大廳、戶外水景、生活講堂、閱覽室、健身房、兒童遊戲室等全齡公設，加上優惠專案訂簽6%、量身付款，讓客戶以最有利的方式擁抱新生活。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】