不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

外傳「青年購屋積金支持機制」要喊卡，內政部長林右昌20日再次強調正在研擬，有完整配套會正式報告。林右昌同時表示，住宅政策其實是種社會投資，不單是補貼或是補助而已，居住環境跟品質沒辦法提升的話，不利於整個社會跟經濟發展。

　林右昌20日拜訪財團法人崔媽媽基金會，就住宅政策傾聽民間團體聲音，並進行請益及交換意見。

　林右昌日前表示，將推出青年購屋積金支持機制，讓有購屋意願的年輕人，透過自己努力儲蓄和政府制度性協助，在一定年限獲得購屋第一桶金，這可穩定未來年輕人購屋期待和需求，卻在近日傳出喊卡。

　對於外界好奇該機制是否繼續？林右昌說，住宅政策是種社會投資，政策不單只是補貼、支持或是補助而已，人民可以安居樂業、居住安全，就可以放心跟安心，在工作上更有生產力。至於青年購屋積金機制，林右昌則強調正在研擬，有完整配套會正式報告。

　面對租屋補貼2.0怎麼做？林右昌說明，租屋補貼1.0確實碰到租屋不方便、房東刁難狀況，到2.0時原租戶不用重複申請，政府會直接延伸；新租戶不用提供房東身分證字號，避免變相漲房租，也擴大對象，18歲剛進大學學生也可以用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]高雄市民政局統計資料顯示，近5年全市及各主要行政區人口數都呈減少趨勢，唯北高雄楠梓、仁武、橋頭區逆勢成長；進一步查詢地政局揭露的建物買賣熱區，則包括楠梓的高大特區、土庫重劃區，仁武的澄德重劃區，以及橋頭新市鎮等。在地房仲專家分析，北高雄無論工作機會及交通建設，逐步往北與台南串聯起來，加上有重劃區題材，因而吸引人口移入。

截至今年2月，高雄全市人口273萬2598人，較5年前2019年同期277萬3596人減少1.4%，各主要行政區也呈現減少態勢，但楠梓、仁武、橋頭三區，逆勢成長幅度則在3%至8.5%之間，且楠梓區的人口數19萬1672人，也直逼左營區19萬6192人，是高雄第四大行政區。

人口移入增加，哪些地段是購屋熱區？地政局資料顯示，楠梓高大特區（援中段一小段、藍田西段）、土庫重劃區（清豐段、清楠段），仁武的仁雄八卦商圈（澄清段、澄德段），以及橋頭新市鎮（後壁田段），都是去年交易棟數名列前茅的地段。

「高雄往北發展的確是一個趨勢。」信義房屋高三區協理周清源分析，楠梓有半導體大廠設廠的新興話題外，南科往南一路串聯橋頭新市鎮、仁武產業園區甚至到亞洲新灣區，將成為全台最大的「科技廊道」，帶動人口紅利不斷增加；交通建設部分，則有捷運紅線延伸段，未來有可能銜接台南捷運路網。

周清源認為，在政府產業鏈完整規劃後，民生與商圈的發展也會更趨完整，所以現階段的購屋需求趨於基本面。以近5年人口成長幅度達8.5%的仁武區來說，仁雄、八德中路都有許多知名連鎖企業進駐，以往民眾既定印象中的空氣汙染與淹水問題，也隨著產業轉型以及曹公圳整治、滯洪池工程完工大大改善，因此，這些區域都有不少新建案陸續推出，屋齡、價格與市區相比頗有競爭力，成為吸引人口移入的關鍵原因。

信義房屋仁武店專案經理任柏愷進一步說明，仁雄八卦商圈是仁武區精華的區塊，商圈發展成熟，距離高雄市區也不遠。早期多透天產品，近年建商開始推出大樓建案，供給量體漸增加上價格相對市區親民、屋齡較新等優勢，吸引許多中壯年人口來此成家、購屋。以目前行情來看，區段屋齡10年內新成屋，成交單價約落在23至26萬，部分條件較佳的社區，可上看28萬左右。

信義房屋楠梓店主任曾灝天也表示，楠梓屋齡5年內的新成屋，成交單價落在25至26萬，相鄰的左營區則都站上3字頭，能吸引預算比較有限的族群買進楠梓；工作機會方面，楠梓有加工出口區、即將設廠的半導體大廠等，人口紅利也比較大。而橋頭區受惠於科學園區及新市鎮發展，人口數也有成長，但因生活機能仍待補足，且當地推案戶數多超過300戶、量體較大，不少人仍會以楠梓為移入、購屋的首選。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國民黨立委吳怡玎今針對租屋黑市問題質詢行政院長陳建仁及內政部長林右昌，吳指出租屋糾紛最大多數的原因就是租金返還問題，應該要有第三方押金管理機制，對此，林右昌表示，立委的建議對制度是有幫助的，會來做處理跟研議。

吳怡玎表示，台灣房價過高，政府看起來對房價也不知道能做什麼，救急的話，應該先把租屋市場管好，而租屋最大的問題就是租屋黑市，7成房東都不想公開租屋事實，導致租屋黑市的出現，政府應該採取放寬公益出租人的認定標準，並提高免稅額、租屋所得分離課稅方式來打開黑箱，讓房東願意公開其租屋事實。

此外，吳怡玎也指出，租屋糾紛最主要原因，就是押金返還問題，押金都是房東在保管，房客最怕房東最後不退還，英國有公正第三方的押金管理制度，建議政府朝此方向規劃，有糾紛就由公正第三方決定如何退還以及是否退還。

林右昌表示，立委所提意見對制度是有幫助的，內政部會來做處理跟研議；對制度面的改革目前都在研議中，未來幾個月會陸續推出。

吳怡玎也質疑，300億租金補貼，居然說可以不檢附房東身分證字號就能申請，這不會有詐騙或是假租約嗎？林右昌說，不需要房東身分證只是300億租金補貼，讓房客可以便利的措施跟方法，希望能解決租屋者申請時的困難。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台「扶幼比」(註)溜滑梯，根據內政部戶政司資料統計，2022年六都「扶幼比」最高是桃園的19.5％，不過相比10年前，減少了約2.3個百分點，也是六都10年內縮減最多的城市！而台中市，2022年「扶幼比」為18.9％，相比10年前減少了2.1個百分點，為六都「扶幼比」下滑的亞軍。

台灣房屋集團進一步統計實價登錄交易資料，六都近10年來購屋坪數下滑最多的都會，也是桃園市與台中市，桃園從44.6坪減少至40.5坪，縮水約4坪左右，而台中市則從46.7坪，2022年平均購屋坪數只剩約40.6坪，縮水達約6坪，居六都之冠。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園早年推案以透天產品居多，近年受惠於高鐵和機捷的交通便利性，成為大台北一日生活圈中，房價較親民的城市，磁吸不少北部年輕家庭客群移居，也因為桃園的航空、物流、工業，影視等產業發展規劃，近年建商看好就業發展帶動的租賃和購屋市場，推出不少兩房產品，吸引單身上班族購屋，人口普遍年輕化，使「扶幼比」持續降低。



台中近年則因中科等產業園區發展興旺，帶動就業人口與房價，尤其是2021年捷運正式通車後，沿線區域新推案房價高貴，在總價考量下，近年的交易主力也以小宅為主。



南二都「扶幼比」十年減少1.7個百分點，整體的「扶幼比」也偏低，高雄才16.1％為六都之末，坪數需求也縮減2.7坪。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南部產業發展失衡，青壯年移居到工作機會多的都市工作，往往就近落地生根，導致南部人越生越少，家戶人口減少，空間需求精簡化，尤其高雄近年房價補漲，購屋族也因而越買越小。



張旭嵐分析，「扶幼比」是15-65歲青壯年人口和14歲以下人口的比例，全國的「扶幼比」17.2％，代表台灣平均是5~6個青壯人士扶養一個小孩，人口結構走向「精緻化」的同時，房市也將「重質不重量」，住宅產品呈現三大趨勢：第一，「電梯社區吃香」，單身族、頂客族增加，小家庭成主流，因此小坪數住家需求增加，並且更依賴社區規劃，比如電梯產品，或有休憩空間、多元公設的社區型產品，將會是市場主力。



第二，「重教育機構品質」，父母生得少，會更願意砸重金栽培，催化幼教機構投入更好的設備與更大的發展空間，而教學口碑好的明星學區宅，仍是搶手產品。第三，「講究銀髮需求」，少子化嚴重，城市的人口老化問題也更鮮明，因此因應高齡社會的醫療宅、養生宅，以及社區本身的全齡化，都將更受重視。



(註)「扶幼比」=(0-14歲人口)/(15-64歲人口)*100，每100個工作年齡人口(15-64歲人口)所需負擔幼年人口數(0-14歲人口)。

全台房價飆漲，身處蛋白區、素有山城之稱的台中豐原也相當驚人，根據實價登錄，2022年新成屋均單價26.8萬，相較2017年18.4萬元，5年激增8.4萬元，漲幅度超過4成，甚至多筆預售屋也站上5字頭。在地房仲東森房屋豐原成功加盟店副總凃睿凱表示，「豐原多是自住買盤，剛需強盛，近年更有不少高管、科技新貴定居，房價自然走升。」

凃睿凱表示，豐原地小人稠，區內剛性需求相當旺盛，自住買盤差不多可以達到7~8成左右，除在地的年輕首購族外，近年來也有很多在后科工作的高階主管或科技新貴定居豐原。

他說，以往豐原以透天厝最為熱銷，不過隨著民眾居住觀念的轉變，再加上房價的飆漲，總價相對親民且有社區管理的大樓華廈也愈來愈受到關注。目前豐原新建大樓、華廈的成交單價普遍落在2~3字頭，部分新建案的成交單價可以達到4~5字頭，與台中蛋黃區相比，豐原的房價仍然很有競爭力。

凃睿凱坦言，近期受政府打炒房、升息等因素衝擊，豐原的買氣的確出現降溫跡象，但本地的屋主普遍抱有惜售心理，議價空間相當有限，而對於有剛性需求的購屋民眾來說，只要價格合理，還是會願意出價購買，因此目前豐原的房價依然十分穩健。

展望未來，他認為，伴隨區內精華地段素地資源的減少，以及各項重點建設的進駐，未來豐原房市發展前景確實很有想像空間，區域房價甚至有望持續向台中蛋黃區看齊，打算在豐原置產的購屋民眾可以把握機會，大膽進場，只要多看多比較，相信不難找到心儀的物件。

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，很多年輕族群一提到豐原，第一反應會覺得豐原是台中的蛋白區，區域發展不如蛋黃區那般亮眼，不過其實豐原是原台中縣首府所在地，區內生活機能相當成熟。

他也提到，豐原周圍有許多中小型加工廠及科學園區，因此很多財力雄厚的企業主、二代和科技新貴都會選擇在豐原居住，在這些高收入買盤的支撐下，豐原的平均房價一直都處於台中蛋白區的天花板級別，是當之無愧的「山城一哥」。

黃勝暉認為，未來豐原在國道四號豐潭段、后里科學園區擴廠、豐洲工業區傳產升級、豐原客運轉運中心、國民運動暨兒童運動中心等多項重點項目的加持下，區域房市交易量能仍有持續走揚的可能。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

豐原雖然身處台中的蛋白區，不過房市表現絲毫不落人後，依據內政部實價登錄資料顯示，目前豐原新成屋的平均房價約為每坪26.8萬元，相較於2017年的每坪18.4萬元，短短五年時間內就激增8.4萬元，成長幅度超過4成，而且近一年豐原已有多筆預售屋的成交單價站上5字頭，顯見豐原房價漲勢之驚人。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，豐原是原台中縣首府所在地，基礎機能相當完善，近年來隨著多項大型建設相繼進駐豐原，區域房市能見度也有了明顯提升。

豐原高收入買盤支撐 房價位處蛋白天花板

黃勝暉表示，很多年輕族群一提到豐原，第一反應會覺得豐原是台中的蛋白區，區域發展不如蛋黃區那般亮眼，不過其實豐原是原台中縣首府所在地，區內生活機能相當成熟，再加上周圍有許多中小型加工廠及科學園區，因此很多財力雄厚的企業主、二代和科技新貴都會選擇在豐原居住，在這些高收入買盤的支撐下，豐原的平均房價一直都處於台中蛋白區的天花板級別，是當之無愧的「山城一哥」。而且未來豐原在國道四號豐潭段、后里科學園區擴廠、豐洲工業區傳產升級、豐原客運轉運中心、國民運動暨兒童運動中心等多項重點項目的加持下，區域房市交易量能仍有持續走揚的可能。

東森房屋豐原成功加盟店副總凃睿凱表示，豐原地小人稠，區內剛性需求相當旺盛，自住買盤差不多可以達到7~8成左右，除在地的年輕首購族外，近年來也有很多在后科工作的高階主管或科技新貴定居豐原。以往豐原以透天厝最為熱銷，不過隨著民眾居住觀念的轉變，再加上房價的飆漲，總價相對親民且有社區管理的大樓華廈也愈來愈受到關注。目前豐原新建大樓、華廈的成交單價普遍落在2~3字頭，部分新建案的成交單價可以達到4~5字頭，與台中蛋黃區相比，豐原的房價仍然很有競爭力。

剛性需求強屋主惜售心態 議價空間有限

凃睿凱指出，雖然近期受政府打炒房、升息等因素衝擊，豐原的買氣的確出現降溫跡象，但本地的屋主普遍抱有惜售心理，議價空間相當有限，而對於有剛性需求的購屋民眾來說，只要價格合理，還是會願意出價購買，因此目前豐原的房價依然十分穩健。尤其伴隨區內精華地段素地資源的減少，以及各項重點建設的進駐，未來豐原房市發展前景確實很有想像空間，區域房價甚至有望持續向台中蛋黃區看齊，打算在豐原置產的購屋民眾可以把握機會，大膽進場，只要多看多比較，相信不難找到心儀的物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

租屋行為是高房價環境的必然現象，但與買房一樣有很多細節需要注意，包括房客能否入戶籍、申請租屋補助是否要房東同意等常見問題，根據粉絲專頁「賣厝阿明知識+」用一張圖輕鬆秒懂相關規範，讓無殼蝸牛也能捍衛自身權益。

「賣厝阿明知識+」指出，租房子可以留意9大項目，包括押金額度、水電負擔方式、修繕責任乃至申請租屋補貼等，房客可依據處境評估哪一項不合理，再協商或者改找其他租屋處，檢視以下項目有助降低踩雷風險：

一、押金額度：

房東向房客收的擔保金（押金），最高不得超過2個月租金，必須在租約期滿扣除剩餘水電費或其他費用後，要將押金返還給房客。

二、水電費負擔方式：

分租套房最常見的糾紛就是水電費如何分攤，根據新版的租屋定型化契約載明，租賃期間水、電費單價不可臨時調整，電費計費不能超過台電規定的「夏月」以及「非夏月」計價上限。

三、修繕責任：

有關屋內設備損壞的責任歸屬，在租屋定型化契約中有提到，屬於非人為損壞項目，例如排水管路異狀、電氣設備故障等，此時房客有告知義務，房東則有維修的責任，但有些屬於消耗品的修繕，例如燈泡不亮、馬桶使用不通等，房東可在合約備註修繕費用由房客負擔，簽約時也要請房東或包租業者提供有修繕必要時的聯絡方式。

四、入戶籍及申請補助：

2020年新上路的租賃定型化契約，禁止房東利用契約條款與房客約定「不得申報租賃費用支出、房客不得遷入戶籍」等內容，申請租屋補助方面也有提到，房客申請補貼不需要經過房東同意，只要符合資格就能申請。

依據戶籍法規定，房客能檢具身分證、遷出地戶口名簿及居住證明文件，例如未經公證的租賃契約，直接向遷入地戶政事務所申請遷入登記。

五、提前終止租約之違約金：

房東或房客要提前終止租約，違約金最高賠償金額不可超過1個月租金，如果合約有另外約定能提前終止，不在此範圍內。

六、房客能提前終止租約之情形：

房客想要提前解約，通常需要支付一個月的租金當作違約金，但有以下6種情況即使提前30天預告，房東也不得要求賠償：

1.屋內有必要性物品損壞，經房客定期催告需維修，房東遲未修繕。

2.房屋因天災地變而損壞不能住，例如地震、颱風、土石流等。

3.租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康瑕疵，例如發現房子是輻射屋、海砂屋或是結構有問題等，情況緊急者不一定要在一個月前通知。

4.承租人因疾病、意外產生有長期療養需要，需要出示6個月以上的診斷證明。

5.房東一屋二租，導致承租人不能為約定之居住使用。

6.租客死亡，繼承人可以主張終止租約。

新版租賃定型化契約範本有提前終止租約的選項、應提前通知期間，違約時最高賠償金不得超過1個月租金。

七、房東得提前終止租約之情形：

如果有發生下列情況，房東可在規定時間內向房客提出終止租約：

A.提前3個月前通知

①出租人為重新建築而必要收回，或是依其他法律規定得提前終止租賃契約。

B.提前1個月前通知

①房客遲繳2個月租金或其他費用，經房東催告仍拒絕繳款。

②房客未經房東書面同意，將租賃住宅擅自轉租於他人。

③房客毀損租賃住宅或附屬設備，不修繕也不賠償。

④房客將房屋做違法使用，或者放置危害公共安全的物品。

⑤房客在不顧房東反對或不知情狀況，擅自拿走租屋處的物品

假如說有上述狀況發生，即便合約已經變成不定期租約，出租人還是可以提前終止租賃契約。

八、點交手續：

確認屋內設備數量以及是否可正常使用，有瑕疵或損壞部分可拍照留存，避免後續退房有賠償的問題發生。點交當下如果發現沒辦法使用的設備，要向房東問清楚是否會協助修繕。

九、遺留物處理：

房客退房後留物品經過房東數次提醒，如果不取回時，房東可以視為廢棄物清除，衍生清潔費用由房客端負擔，簽約時也要注意房東是否有說明遺留物處理的辦法，建議退租將屋內恢復原狀還給，避免衍生更多糾紛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

少子化趨勢影響，全台扶幼比溜滑梯，根據內政部戶政司資料統計，2022年六都扶幼比最高的是桃園19.5%，相比10年前減少約2.3個百分點，也是六都10年內縮減最多的城市，而台中市去年扶幼比為18.9%，相比10年前減少2.1個百分點，為六都扶幼比下滑的亞軍。

台灣房屋集團進一步統計實價登錄交易資料，六都近10年來購屋坪數下滑最多的都會，也是桃園市與台中市，桃園從44.6坪減少至40.5坪，縮水約4坪左右，而台中市則從46.7坪，去年平均購屋坪數只剩約40.6坪，縮水達約6坪，居六都之冠。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園早年推案以透天產品居多，近年受惠於高鐵和機捷的交通便利性，成為大台北一日生活圈中，房價較親民的城市，磁吸不少北部年輕家庭客群移居，也因為桃園的航空、物流、工業，影視等產業發展規劃，近年建商看好就業發展帶動的租賃和購屋市場，推出不少兩房產品，吸引單身上班族購屋，人口普遍年輕化，使扶幼比持續降低。



此外，台中近年則因中科等產業園區發展興旺，帶動就業人口與房價，尤其是2021年捷運正式通車後，沿線區域新推案房價高貴，在總價考量下，近年的交易主力也以小宅為主。

南二都扶幼比10年減少1.7個百分點，整體的扶幼比也偏低，高雄才16.1%為六都之末，坪數需求也縮減2.7坪。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南部產業發展失衡，青壯年移居到工作機會多的都市工作，往往就近落地生根，導致南部人越生越少，家戶人口減少，空間需求精簡化，尤其高雄近年房價補漲，購屋族也因而越買越小。

「扶幼比」是15-64歲青壯年人口和14歲以下人口的比例，公式為(0-14歲人口)／(15-64歲人口)*100，意味著每100個工作年齡人口需撫養幼年人口數，全國的扶幼比17.2%，代表台灣平均5至6個青壯人士扶養一個小孩，張旭嵐分析，人口結構走向「精緻化」的同時，房市也將「重質不重量」，住宅產品呈現三大趨勢：

第一，「電梯社區吃香」，單身族、頂客族增加，小家庭成主流，因此小坪數住家需求增加，並且更依賴社區規劃，比如電梯產品，或有休憩空間、多元公設的社區型產品，將會是市場主力。

第二，「重教育機構品質」，父母生得少，會更願意砸重金栽培，催化幼教機構投入更好的設備與更大的發展空間，而教學口碑好的明星學區宅，仍是搶手產品。

第三，「講究銀髮需求」，少子化嚴重，城市的人口老化問題也更鮮明，因此因應高齡社會的醫療宅、養生宅，以及社區本身的全齡化，都將更受重視。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國民黨立委吳怡玎今天質詢時，建議推動像英國一樣成立押金第三方管理制度，以完善租屋市場；內政部長林右昌回應，制度面改革研議中。

立法院會今天進行施政總質詢，行政院長陳建仁率相關部會首長列席備詢。

吳怡玎質詢時關注年輕人買不起房子及租屋黑數問題，指出台灣目前薪資所得與房價比差距達20倍，幾乎是必須不吃不喝20年才能買得起房子，許多年輕人都已經放棄買房的夢想，政府現在能做的就是協助年輕人租屋能夠更順利。

吳怡玎表示，台灣房價過高，看起來政府對房價也不知道能做什麼，但至少救急應該先把租屋市場管好；很多租屋糾紛是押金返還問題，押金都是房東在保管，房客最怕房東不願意退還押金，英國最近這幾年開始實施公正第三方押金管理制度，建議政府朝此方向規劃，有糾紛就由公正第三方決定是否退還及如何退還。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

兆豐金控（2886）今（21）日舉辦2022年第4季法說會，由金控總經理胡光華主持，他表示，金控2022年稅後淨利183.3億元，年減29％，主要受到產險子公司防疫保單理賠所影響，不過隨著防疫保單辦理現金增資、理賠高峰過去，各子公司的業績表現都已大幅回穩。

有鑒於全球景氣明顯降溫，升息循環尚未結束，陳昭榮表示，預估2023年國內經濟成長將趨緩，進而抑制民眾消費意願，因此，兆豐金控在消金方面的業務策略也有所改變。

陳昭榮指出，自去年3月央行啟動升息循環以來，國內房市也漸漸趨緩，未來房市將朝「量縮價跌」的走勢發展，基於營運前景及銀行法規限制考量，2023年將不以追求房貸擴大規模為目標，消金放款重心會轉向個人理財型房貸、具有利差的信用貸款，減少資本好用，提高整體資產收益率。

展望2023年整體營運，胡光華表示，考量美中貿易科技大戰、軍事抗衡持續，俄烏戰爭也尚未結束，地緣風險加劇，加上各國升息帶來的不利效應，全球面臨景氣下滑的挑戰，考驗企業營運能力，因此在業務推展上除了持續推展國內外合作，掌握供應鏈商情，也將追求在資產品質及風險性資產報酬率之間取得平衡。整體而言，兆豐金今年業務發展策略為：調結構、拉利差、增手收、擴行銷、顧品質、強數位。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】