不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

大台北地區優質房產由於具備稀缺性特色，無論在什麼時代下，都成為資本追逐的標的物，然而繁華喧囂的市區多是高房價、高公設比的大樓產品，反觀近距市中心，且土地持分多、增值性佳，親民總價的別墅住宅，不僅可塑造理想訂製生活，更能可免去豪宅緊箍咒之諸多限制。

通膨怪獸來勢洶洶，不僅造成民生物資飆漲，都會區房租也隨之大幅走揚，民眾購買力將大幅消退，此外，烏俄戰爭、石油減產一觸點燃能源危機，更加速落實ESG永續碳淨零、可再生能源之推力，尤其2024年起將針對287家排放大戶課徵碳稅，不乏石油、水泥業及鋼鐵等建築業最重要的原料，讓不少建築業者膽顫心驚，推估營造成本恐怕再增加35%，在通膨效應、成本大漲之下，未來數年內房價勢必沒有下跌的理由！



面對居高不下的建築成本，雙北精華區房價看跌不跌，如果屈就預算，多半只能選擇多併、小坪數產品，若追求舒適宜居的理想生活空間，恐怕就得跨越豪宅門檻，然而高總價住宅多登記在私法人名下，第二季平均地權條例之「私法人購屋許可制」上路後，私法人購屋不僅限制重重，還得經過各個關卡，甚至近年熱銷的預售豪宅案，交屋時可能出現爭議，未來低於豪宅稅門檻，且符合自住宜居、高土地持分極具增值的住宅勢必立於不敗之地。

像是台北最知名別墅指標─大台北華城，30分鐘近取信義計劃區、大安敦南區段，同享便捷交通、世外桃源之居住品質，其區內最新大案「清崧華城逸品琚」相較於市區新成屋大樓動輒上看150~200萬單價，對比華城內開價6字頭之中古待售社區，除總價不超過豪宅門檻，更無需受到私法人許可制限制，3字頭單價輕盈入主有天有地的別墅產品，且全案貼近零公設比、使用面積大，生活空間選擇彈性，不需屈就「先求有再求好」，兼具品味及空間的生活可以一步就到位。



「清崧華城逸品琚」基地規模超過3萬坪，居住環境被廣闊綠意、自然美景環繞，戶戶一窗一景、一層一場域，坐享理想中的訂製生活，且全案超過百戶，足以維持物業管理及633坪獨立公設會館營運，進出社區亦有2大崗哨把關，內部則有機動巡邏隊守衛，生活環境公私分明、動靜分區，輕鬆營造儀式感，而全案囊括大台北最珍稀絕版之地段條件、產品規劃，有貨者惜售緩賣，無可取代的絕對價值，與其欽羨不如入主收藏。

第一太平戴維斯近日成功協助昭安國際股份有限公司，以總價18億元出售平鎮工業區萬坪廠房，買方為自動化設備大廠廣運機械，未來將做為廣運機械集團各事業體營運使用。

本次出售的昭安國際平鎮廠房，土地面積為3,202.27坪，地上7層樓建築物，總面積14,040.79坪，換算建物單價每坪12.9萬元，是近10年來平鎮工業區最大規模的廠房交易案。負責本案的第一太平戴維斯協理張峯樹表示，本次出售的昭安平鎮廠，建物管理維護情況良好，買方可以即刻進駐使用，無須再投入大量的資金進行改裝，可降低近年營造成本高漲的風險，因此吸引廣運機械積極出手。



賣方昭安國際為國內老牌知名的化纖產品銷售代理商，以北台灣為營運據點，隨著產業逐步邁入成熟期，集團也積極多角化發展，包括活化集團資產興建現代化物流倉儲、經營國際物流業務、並且跨足工業廠房、廠辦開發。為擴大集團營運規模以及提升資源運用效率，2022年底，與昭安國際屬於同一集團山榮資產，已斥資54億元購置桃園龜山區鄰近國道一號的工業用地，做為集團近期開發重點，基地佔地面積高達15,970坪，創下2022年度全台工業廠房第二高總價的交易紀錄，並且規劃逐步將平鎮廠產能移至新購置的土地，進行整體開發整合作業。



張峯樹表示，近幾年隨著產業遷移與變動，不少國內傳產業者透過舊廠再開發、建商合建開發、亦或轉型不動產開發業等方式活化手中資產，知名個案包括新光鋼鐵看好台商回流的倉儲物流需求，將桃園觀音區廠區重新打造為現代化自動倉儲物流園區；中和羊毛則逐步轉型為不動產開發商，布局新北市多個廠辦開發案；正大集團旗下的正大尼龍與正大纖維，則是與華固建設合作，將活化新店與北投舊廠，透過都市更新，分別規劃為大型住宅與商辦開發案，都是市場上相當成功的活化案例。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

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桃園市長張善政2023年4月18日於市府，出席「內壢仁愛段公辦都市更新簽約典禮」。張善政表示，內壢仁愛段公辦都市更新案鄰近內壢車站，位於中壢區中華路一段及文化路路口，區位條件良好，他代表市府與立信機構簽約，合作辦理內壢地區首件公辦都更案「桃園市中壢區仁愛段1047地號等14筆土地都市更新事業」(內壢仁愛段公辦都市更新案)，工程預計2030年中旬完工。張善政也提到，本件公辦都更公有地比例約77％，部分為私有地，特別感謝地主的配合意願，成為公辦都更成功的關鍵，相信隨著桃園鐵路地下化、都市縫合，配合公辦都更成為優質的居住環境，將為都市發展帶來助益，創造市府、企業及居民三贏。

張善政指出，內壢仁愛段公辦都市更新案土地面積約2,212平方公尺，初步規劃為1幢2棟，分別為地上20層及13層、地下4層的大小連通建築，此土地分區為商業區，可規劃一般住宅、社會住宅、地區性商業空間及公益性設施等多元化使用內容，並以分層及獨立出入口方式規劃，以營造最佳使用空間。



張善政提及，目前桃園有60處社會住宅基地，其中7處已興建完成開放入住，9處尚在興建中，而內壢仁愛段公辦都市更新案未來也將加入社會住宅興建行列，市府可獲得1,000萬元都市發展基金，並取得約50戶社會住宅及450平方公尺以上公益性設施，預計2030年中旬完工啟用，將打造結合商業及生活的新型態社區，促進內壢地區老舊建築及公有土地的活化再生。



張善政提到，市府都發局、社會局、交通局及財政局努力推動本案多年，終於在2022)年由立信機構獲選，投入13億元民間資金進行公辦都更案，協助市府實現宜居環境，且在建築規劃納入符合綠建築、耐震及無障礙空間的設計，對於未來入住的居民是一大福音，地方也相當期待。



張善政也說，桃園有不少老屋興建年代久遠，安全度堪慮，市府會持續努力，透過公辦都更的方式更新老房子，重建後對於原居民也有更大的安全保障。



立信機構董事長賴運興表示，台灣處於地震帶上，都市更新刻不容緩，都市更新可改善舊都市交通動線、回饋市民綠地開放空間，進而改善市容。而桃園作為國際性的都市，都市景觀也應相互呼應，在市府的支持下，儘管當前原物料及工價齊漲，對於工程施作者而言是挑戰，立信機構仍著重建築品質及結構安全，並注重城市發展，願意投入公益型都市更新，回饋社會，讓居民居住得更安心。



住宅發展處長莊敬權表示，公辦都更利用公私合辦方式，開創整合效益，進一步活化私有土地。而內壢仁愛段公辦都市更新案為市府第4個公辦都更案，經2022年10月進行公開評選，評選出最優申請人立信工營造股份有公司，立信工營造公司除了積極整合、協調私有地主之外，也協調內壢派出所納入都更範圍，後續將視整合結果持續調整。在建築規劃方面，初步安排低樓層作為商業店鋪及公益設施之用，高樓層將作為社會住宅及一般集合住宅使用；另立信工營造公司也同意回饋公益設施203坪，作為社會局兒少宿舍用途，設計上亦留設安全人行步道，增加景觀綠美化空間，以提供居民使用，希望透過本次都更案，成為內壢車站新指標，帶動舊市區都市發展的復甦，增進公共利益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲聯徵中心資料顯示，40～50歲的購屋族群持續攀高，買房年齡有愈來愈高的趨勢。(永慶房屋提供)

2022年購屋年齡主力雖仍以30~50歲為主，但30~40歲占比下降，反而是40-50歲明顯提升3個百分點，買房年齡有愈來愈高的趨勢。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，根據聯徵中心統計，2022年共有29萬2175筆住宅貸款，較2013年30萬8590筆，略減5.3%。2013年房貸最主要的年齡落在30～40歲，其次是4050歲，合計30～50歲占比為64.9%；而2022年則同樣以30～50歲為購屋主力，占比為65.6%，粗略看來購屋主力似乎沒有太大變化。

不過，若是以10歲年齡區間來看，可以發現30~40歲的占比下滑2.6個百分點，反而是40~50歲逆勢增加3.2個百分點，已突破3成大關，顯示買房年齡層有往後推移的現象。

陳金萍表示，若仔細觀察各年齡層10年間的變化可以發現，40歲以下占比都出現下滑，顯示近年房價高漲，首購年齡也出現遞延現象，主要因為民眾所得跟不上房價增加速度，導致首購族必須花更多的時間，累積足夠的頭期款，才有能力買房。

雖然「三十而立」是許多人的目標，但從數據上來看，要在40歲前買房愈來愈不容易。且若民眾收入的成長幅度，依舊趕不上物價和房價上漲的速度，可能會導致民眾購屋時間需不斷向後遲延，年輕世代想要「三十而立」恐怕愈來愈難實現。

▲昭安國際股份有限公司，以總價18億元出售平鎮工業區內的萬坪廠房。（第一太平戴維斯提供—

第一太平戴維斯近日協助昭安國際股份有限公司，以總價18億元出售平鎮工業區內的萬坪廠房，買方為自動化設備大廠廣運機械，未來將做為廣運機械集團各事業體營運使用。

此次出售的昭安國際平鎮廠房，土地面積為3202.27坪，地上7層樓建築物，總面積14040.79坪，換算建物單價每坪12.9萬元，是近10年來平鎮工業區最大規模的廠房交易案。

負責本案的第一太平戴維斯協理張峯樹表示，近幾年隨著產業遷移與變動，不少國內傳產業者透過舊廠再開發、建商合建開發、亦或轉型不動產開發業等方式活化手中資產，知名個案包括新光鋼鐵將桃園觀音區廠區，重新打造為現代化自動倉儲物流園區；中和羊毛則逐步轉型為不動產開發商，布局新北市多個廠辦開發案；正大集團旗下的正大尼龍與正大纖維，則是與華固建設合作，將活化新店與北投舊廠，透過都市更新，分別規劃為大型住宅與商辦開發案，都是市場上相當成功的活化案例。

賣方昭安國際為國內老牌知名的化纖產品銷售代理商，以北台灣為營運據點，隨著產業逐步邁入成熟期，集團也積極多角化發展，並且跨足工業廠房、廠辦開發。

為擴大集團營運規模以及提升資源運用效率，去年底與昭安國際屬於同一集團山榮資產，已斥資54億元購置桃園龜山區鄰近國道一號的工業用地，做為集團近期開發重點，基地佔地面積高達15,970坪，創下去年度全台工業廠房第2高總價的交易紀錄，並且規劃逐步將平鎮廠產能移至新購置的土地，進行整體開發整合作業。

此次售出的昭安平鎮廠，建物管理維護情況良好，買方可以即刻進駐使用，無須再投入大量的資金進行改裝，因此吸引廣運機械積極出手。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲今年起，法定年齡下修至18歲，其所持有的房屋，即可單獨計算自住住家戶數。（資料照）

土地、營建成本居高不下，支撐近一年來高房價盤整、欲跌不易，不過根據預售屋實價登錄統計顯示，今年前二月的平均單價，全台七都已有三都較去年第四季下跌，其餘四都房價雖仍是「鐵板一塊」，但漲幅收歛，已呈現「強弩之末」。

　今年前二月預售屋平均單價與去年第四季相較，台北下跌1.5％、新竹下跌6.8％、高雄下跌13.3％，其餘四都漲幅則收歛至5％以內。比起七都去年前三季季漲幅僅一都下跌、第四季二都下跌，今年來明顯看出，在平均地權條例修正、升息壓力下，房價上漲預期不再，購屋信心轉趨保守，強勁的預售房價上漲動能已消失。

　統計顯示，今年七都預售屋單價雖較二年前同期高出10％～42％，較去年同期高出2％～20％，房價變動最小的台北市跌破百萬元，漲勢強勁的新北站上5字頭，台中、新竹定格4字頭，桃園、台南、高雄則在3字頭。

　永慶房產集團研展中心副理陳金萍分析，去年預售市場房價整體而言雖呈現上漲，不過以交易量來看，今年單月平均交易件數普遍較去年第四季減少2至5成，比去年第一季減少4至6成，交易量大幅萎縮也導致今年以來價格出現收斂盤整的趨勢。

　馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，過去三年預售市場爆大量，但自去年下半年開始銷售率轉差，使得供給壓力出現，今年整體預售市場在全球經濟景氣不確定性仍高、雖然有投資買盤支撐，房價仍可能有一波修正，但不容易大幅回檔，建商開價也會更務實、貼近市場。

　就北台灣各別都會觀察，台北市精華區陸續有「Diamond Towers」、連雲、永陞、日勝生，以及富邦建設忠孝懷生都更案等五個每坪200萬元起跳的個案推出，帶動後續台北市預售房價上漲；新北在如三重、土城在熱銷案帶動、與新莊、板橋的比較效應下，房價持續創高；桃園多個重劃區挾著價格相對低價優勢，近期回溫明確；新竹更因為供貨缺貨，支撐高房價不墜。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據591新建案調查顯示，預售案議價率逐漸縮小，從2021年第一季的12％，逐季縮減至今年第一季的7％，創歷年新低。房地產業者指出，預售屋實價登錄實施使建商開價相對務實，買方雖然期待房價下跌、通膨壓力的憂慮與對房產保值效應的期待，使預售屋成交價更緊貼著建商開價。

　591新建案指出，新冠肺炎期間，國外游資回流台灣，大量進入房地產市場，帶動預售市場活躍，買方願花錢買未來，議價率逐年縮減，自2021年第三季起，維持低檔在10％內徘徊，近期縮減至7％左右。

　去年下半年，全台新建案平均看屋來人組數明顯縮減，2021年第四季、去年第一季平均周來客達20組以上，去年第三季約18組，如今僅15組左右，去年下半年以來衰退明顯，平均較景氣熱絡時減2至3成。

　591新建案指出，房價出現停滯成長、平均看屋來人組數較過去明顯減少，不僅建商保守應對，買方也不願貿然挺進，「買、賣雙方僵局」是房市利空罩頂，交易量大幅萎縮、但房價卻未見明顯修正主因。

　而目前央行升息循環未見盡頭，隨著下半年還有打炒房新制上路、總統大選等干擾，今年建商縮手推案機率高，大選讓民眾關注重心轉移，預料這波僵局還會持續好一陣子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「以房養老」業務，公民營不同調。據金管會截至今年第一季底統計，15家承辦以房養老業務中，有六家首季業績「全掛蛋」，承辦件數和金額全部原地踏步，其中五家都是民營銀行，顯示民營銀行在推展力道的積極度，遠不如公股行庫。 

這五家民營銀行中，還有兩家近一年的核貸件數、金額「不增反減」，可能是因撤件或是契約到期所致，另一家則是近一年來，全陷入「零成長」。 

一家民營銀行主管坦言，以房養老有很多「老問題」，例如銀行得承擔國人長壽、房價跌價、利率波動等風險，加上升息、各銀行又嚴控房市，可貸成數下壓到6成，銀行承做意願、及老人申辦動能的供需端都不高，導致業績掛蛋。 

該主管說，事實上，現在多數老人，與其拿房子換養老金，較能接受「以租養老（留房養老）」，也就是將房產信託給銀行，由銀行代為管理租賃，老人僅需付銀行管理費，既可保住房子、又可收取租金賺取穩定現金流、子女也沒有繼承問題。 

例如多屋族的老人「以租養老」可賺取穩定租金現金；若是居住在市中心、僅有一間房子的老人，透過「以租養老」也可以換取租金，再去租換到郊區另一間有電梯的房子；據了解，已有銀行採「以租養老」結合安養信託做業務推展主力。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】