不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

信義房屋官網「我家有多夯」頁面，方便有意出售房屋的屋主，透過數位工具掌握「自家夯度」等行情資訊。該頁面自去年11月上線至今年第一季，台中市以西屯、南屯、北屯區的屋主對自家周邊行情最感興趣，搜尋量最高。對此，在地房仲分析與三大關鍵因素有關，三屯區住戶較年輕、重大建設多觸發對行情好奇度，且因預售案量多，也會讓屋主對成屋的市況感到好奇。

台中市各區域屋主的行情熱搜度，前三高依序是西屯、南屯、北屯區。信義房屋中六區協理洪振祐分析，第一，相較中區、西區、北區屬於早期開發的台中市，居民組成結構偏向中壯年，三屯區則是晚近才開始陸續開發，住戶組成也相對年輕，使用數位工具了解房市行情的意願也會比較高。

第二，三屯區近年重大建設多，包括捷運、重劃區話題、百貨商場、多項公共建設等；尤其北屯及西屯更是熱區中的熱區，不僅帶動移轉量，原居住在當地的屋主，當然也會對自家目前的行情、夯度感到好奇。

第三，也因重大建設多，三屯區預售案是台中市各區之中較多的，其開價與成交價頻創新高，因此，對中古屋及新古屋屋主來說，也會好奇在新案帶動下，自己的房子行情如何，藉著先在網路上「做功課」，進一步可能產生售屋意願。

而實際觀察目前的市場狀況，洪振祐說，三屯區仍以二、三房標準產品為交易大宗；尤其總價1,000至2,000萬之間的物件是主力。若屋主現階段有賣屋意願，正值遞延的買氣3月後逐漸回籠，有機會找到更有誠意的買方。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房價似乎有軟著陸趨勢，房地產業者指出，內政部11日最新公布2022年第四季的全國住宅價格指數為127.51，季漲0.94％，雖然再度刷新史上新高，但卻是2020年第四季以來季漲幅首次小於1％，終結連續9季漲幅突破1％的格局，顯示漲幅已收斂，且由於市場追價動能明顯不足，預期房價恐已進入強弩之末。

　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，內政部最新公布的全國住宅價格指數顯示，全台六都中，台北市去年第四季下跌0.47％，是2020年第二季以來首見下跌，其餘五都雖續漲但幅度明顯縮小；另同時間建物買賣移轉棟數、預售屋實價登錄揭露量都呈現量縮局面，顯示房市追價動能不足，房市已進入盤整修正階段。

　曾敬德表示，這波量能快速萎縮，形成價格在高檔，但追價買盤力道不足，甚至出現銷售時間拉長、議價空間放大的跡象，且扮演房價領頭羊角色的預售屋和新成屋也面臨交易速度遲滯，在價量明顯背離下，建商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象。曾敬德指出，目前通膨壓力仍在，民眾有錢越存越薄的隱憂，計畫進場的自用客還是擇優購屋，只是對屋況與價格更精挑細選。

　信義房屋指出，去年第四季全台六都住宅價格指數，台北市下跌0.47％，其餘五都漲幅分別為新北市0.31％、台中0.64％、台南0.75％，高雄0.78％、桃園1.27％，相較過去兩年平均每季漲幅約2％，去年第四季漲幅均明顯收斂。

　至於去年第四季房價負擔能力指標也較第三季減輕0.3％，曾敬德表示，2020年第四季時全國房貸負擔率為36.81％，相比去年第四季40.25％，2年間民眾購屋負擔增加許多。統計六都中最高仍為台北市的66％，另新北市也達到53.1％，連台中市都上升到46.5％，而六都裡除桃園市外普遍都超過38％。若以官方統計20年期本利均等攤還方式，貸款成數7成，則家庭購屋壓力相當高；因此實務上，越來越多家庭為對抗高房價，房貸幾乎得扛到30年，才能降低每月負擔。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]內政部最新公布去年第四季的住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為127.51，較第3季微幅上漲0.94%，為2020年第3季以來季漲幅首次小於1%；在6都中，北市下跌0.47%，是2020年第2季以來首見下跌，其餘5都上漲趨勢也明顯收斂，同時間買賣移轉棟數與一手實價揭露量都呈現量縮，房市追價動能不足，房市已經進入盤整修正階段。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波量能快速萎縮，形成價格在高檔但追價買盤力道不足，市場還出現銷售時間拉長與議價空間略為放大的跡象，且價格指標一手推案也是交易速度遲滯，現在開發商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象，但同時間通膨也讓民眾有錢越存越薄的感觸，自用客還是擇優購屋，但對於屋況與價格精挑細選。

統計6都住宅價格指數部分，本季除北市下跌0.47%，其餘5都漲幅分別為新北市0.31%、臺中市0.64%、臺南市0.75%，高雄市0.78%、桃園市1.27%，相較過去2年平均每季漲幅約2%，各都本季漲幅均明顯收斂。

至於去年第4季房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為40.25%，較第3季減輕0.30%。內政部表示，本季指數為109年第3季以來之最大季減幅，民眾購屋房貸負擔壓力改善，在6都中，除高雄市外，其餘5都呈現負擔減輕情形。

曾敬德表示，2020年第四季全國房貸負擔率為36.81%，但2022年第四季已經飆高到40.25%，最高的是台北市的66%，新北市53.1%，連台中市都上升到46.5%，六都除了桃園市，普遍都已經超過38%，顯示以官方統計20年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，則家庭購屋壓力相當高，實務上相對多數的家庭為了扛高房價，幾乎都動用到30年期的房貸，才能降低每月負擔。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台積電赴高雄設廠進度傳出有變化，牽動高雄當地房市。（攝影／鄭國強）

台積電在2021年11月原本宣布將在高雄投資設立7奈米、28奈米晶圓廠，繼台積電總裁魏哲家證實高雄7奈米廠暫時延後，如今又傳出台積電高雄廠計劃採購的28奈米機台清單全數取消，28奈米廠恐怕無法如期完成。消息一出，高雄當地房仲指出，雖不至於對房價有大幅度修正，但更擔心高雄房市交易量恐怕將萎縮更明顯。

（更多新聞／外資回補 台積電站上440元 魏哲家證實：高雄7奈米廠確定延後）

台積電高雄建廠計畫傳生變，楠梓房價首當其衝？

市場傳出台積電建廠計畫時程有變化，原訂1月開標的高雄廠機電工程標案延後1年，相關無塵室、裝機作業也跟著延期；而原先計畫採購的28奈米機台清單也全數取消，外界猜測預計2024完工的28奈米廠恐無法如期完成。

對於高雄廠28奈米晶圓廠可能出現變數的訊息，高雄市長陳其邁表示，尊重台積電佈局與市場考量，市府與中央將全力配合、積極協助應辦事項；不過，台積電則表示，相關製程技術與時間表依客戶需求及市場動向而定，目前正處於法說會前緘默期，不便多做評論，將於20日法說會說明。

外界擔憂是否影響高雄當地的房市走向？住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰坦言，確實可能會讓市場承受一些打擊，但預估對於市場的嚴重程度應屬於尚可接受，畢竟這一波房市已將價格底部的基期填滿，不至於對房價修正太多，「只是我們認為，房價要再漲上去的空間應該會緩下來。」

鄭啟峰進一步表示，原先這一波高雄房價上漲最主要是因高雄房市基期過低，再加上台積電宣布進駐高雄的題材，當地商家滿心期待，期盼能複製台積電赴台南設廠的經驗，推波助瀾之下推動高雄房價飆升，尤其楠梓區漲勢更明顯，從原本新成屋一坪大約16、17萬元開始飆漲，去年曾經開價還一度喊出3字頭，但隨著7奈米暫緩，房價才逐步回溫，目前楠梓區新成屋開價回落在每坪27、28萬元，一坪仍漲了10萬以上。

先前台積電宣布設廠投資高雄，原本計劃將在楠梓設置7奈米、28奈米2座晶圓廠，消息一出，周邊房價大暴漲，「天花板價」瞬間變成「地板價」，更有投資客卯起來，一口氣包走整排30年老屋。但台積電先是在今年1月的法說會中，宣布暫緩高雄7奈米設廠計畫，沒想到最近又傳出台積電將28奈米機台的訂單全數取消的訊息，但台積電至今並未證實。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著台灣房價飆漲，小資族群的生存空間正在面臨前所未有的挑戰，東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，自有統計數據以來，年收入低於60萬的房貸族新增房貸件數從2009年的76,578件降低到2022年的60,693件，13年大減15,885件，減幅達21％，而年收入破百萬的房貸族新增房貸件數則從33,329件增加到63,635件，激增30,306件，成長幅度接近1倍。

另外，進一步觀察不同收入房貸族佔比還可以發現，年收入低於60萬的小資房貸族佔比從2009年的50.8％快速下降到2022年的33.1％，創造歷史新低，反觀年收入破百萬的高收入房貸族佔比則從2009年22.1％的一路上升到2022年的34.7％，成為目前的買房主力軍，而且年收入破百萬的高收入房貸族佔比更於2014年、2021年分別超越年收入60~100萬房貸族和年收入60萬以下房貸族，兩度形成「死亡交叉」。



東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，依據內政部不動產資訊平台揭露，2022Q3全台平均購屋總價約為1,165萬元，若以2成自備款、2.06％房貸利率、30年期本息均攤型房貸試算，房貸族每年需要支付的房貸金額約為42萬元左右，由此可見，若是房貸族的年收入不足100萬，負擔起來確實相當吃力。目前薪水的漲幅追不上房價的漲幅已是不爭的事實，如果這一根本問題無法得到緩解，未來高收入房貸族與小資房貸族的佔比恐怕會持續此消彼長，小資族面臨的「生存挑戰」也會愈來愈嚴峻。



想要買房圓夢的小資族群又該何去何從呢？對此，黃勝暉表示，小資族買房雖有難度，但也並非完全沒有可能，只要多看、多比較，還是有機會買到屬於自己的房子。建議小資族群應秉持先求有再求好的心態，如果暫時無法負擔市中心的高昂房價，不妨先到距離市中心較遠的地方尋找價格合理且具有增值潛力的物件，等未來累積到一定財富之後再做換屋的動作。另外，鑒於目前房貸利率已經重回2％時代，小資族在買房前務必要謹慎評估自身的經濟狀況，盡可能地降低財務槓桿，以每月房貸支出不超過月收入的1/3為宜，避免被過高的房貸負擔壓縮生活品質、影響未來抵禦風險的能力。

為降低社宅住戶租金負擔，自2020年起桃園市社會住宅租金即依據承租人家庭所得狀況，採取五級收租方式。為更有效照顧經濟弱勢家庭，今（2023）年五月起將擴大分級租金制度，符合一定條件者，將享有市價二到四成之租金。

桃園市住宅發展處說明，社宅租金分級制，係依承租人及家庭成員申請時最近一年度的所得清單換算平均月收入後，以本市最低生活費標準之乘數進行分級，目前採用五級制，第一至第五分別以1倍以下、1.5倍以下、2倍以下、2.5倍以下、最高到3.5倍作為分級門檻，級距越低相對租金越優惠。

住發處表示，為擴大幫助經濟弱勢族群，桃園市將針對收入未達最低生活標準一半（0.5倍）之承租及申請人增列為第一級，原有級距遞移為第二至第六級，其中第一級租金將再酌予調降，約市價的二到四成。住發處進一步說明，經統計現有社宅承租人中，以申請當年度的所得及最低生活標準判斷，未達最低生活標準一半（0.5倍）之住戶就占有四成以上，顯示處於經濟弱勢的民眾仍有相當多數，需要政府來照顧。

住發處表示強調，此次推動6級租金制，希望落實照顧經濟極弱勢族群，6級租金將自今年5月1日起實施，如屬新制第一級的住戶將自5月租金繳費單自動調整租金。

而還在考慮社宅的市民，目前有全新的蘆竹一號社宅開放申請，申請時間只到2023年4月14日；在桃園區、蘆竹區、八德區、中壢區亦有社宅採隨到隨辦受理申請等候，一有空戶即釋出予等候戶。以上申請相關資訊可向詢問瞭解。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修法通過，政策衝擊淡化，消費信心回溫，房市回歸供需基本面，股市高檔震盪，高資產族逐漸將資產轉入具高保值抗跌的高端不動產。其中，座落市區精華地段，擁有無取代的稀缺性住宅，不但是中長期抗通膨避風港，更因長線超越銀行利息與股市的穩定增值效益，成為高資產族爭相入手的置產標的。



根據2023第二季房仲集團房產趨勢調查結果顯示，在全球通膨增溫的狀況下，民眾普遍認為房價短期難降，原本觀望的態度也轉趨積極，其中資金充裕的高資產族，更是逐漸將資金轉向布局精華地段、中小坪數優質住宅，帶動中高總價產品交易回溫。「對高資產族群來說，購買實質資產才能讓財富保值，尤其是具有捷運、品牌等條件的優質地段的產品更是受到青睞。」

稀有與自住剛性需求產品  對抗通膨最有效標的



「打房，是打不當炒作，民眾也知道打炒房政策主要是鎖定短期投機炒作，對自住、長期置產需求衝擊不大。」專家分析，平均地權條例年中上路，市場可說已經是利空出盡。「尤其是市中心精華地段，具備稀有性與自住剛性需求的產品，更被視為對抗通膨最有效標的。」



有信譽的建商品牌、成屋等條件，一直都是高資產族群選擇置產標的的主要原則。由冠德建設投資興建、緊鄰捷運大直站旁的「冠德大直湛」，結合地段條件與品牌建商的優勢，公開後即受到市場高度矚目。

大直地區集水岸、百貨、商辦、豪宅、捷運、公園等各項優質條件，成熟的生活機能，受新聞票選為台北市最宜居的區域。」冠德大直湛現場專案表示，個案位在大直站3號出口，立足市心罕見完整基地、海基會千坪街廓、明水公園相依，全棟 RC 搭配制震系統，高樓層享180度窗景，遠眺陽明山系、河景、台北101。「捷運一站松山機場、一站美麗華，品牌差異化、時代趨勢，加上冠德選地擇學，捷運不敗經驗，都讓個案受到目標客層高度認同。」

冠德大直湛 無可取代的絕版地段與品牌價值



地產專家分析，隨全球經濟脈動、人口調整，中小型坪數的成屋已成為市場主流。冠德大直湛35坪2房、45坪3房雙採光雙衛浴，絕版地段與高舒適度兼具，是宜置產、二代傳承的上上之選。「冠德建設雙銀級標章、遠見圖書館，加上區域真空的小坪數規劃，合適的總價帶吸引想長期置產的高端客戶。」專案表示，優質不動產就是時間財，不必付出全額就能擁有，而且隨著時間前進，還能享有增值價值。「大直作為台北市最具代表性的高級住宅聚落，無可取代的地段，無可取代的品牌價值，對於想要入主大直，離不開大直或是想回大直的客群，冠德大直湛都是最好的機會。」

不管是上班、出遊，大台北地區居民的生活已離不開台北捷運，住在捷運站附近是許多台北居民選擇居所的優先考量。若是該站點未來發展有利多，或是環境優秀具有增值機會，更是一大優勢。永慶房屋盤點2022年台北捷運118個站點周遭平均房價漲幅，年漲幅前五名分別為忠孝復興站、北門站、新北投站、復興崗站和萬芳醫院站。

忠孝復興站年漲破2成 晉升百萬俱樂部



在台北捷運118個站點中，藍線和棕線交會的「忠孝復興站」在2022年以23.8％的年漲幅位居第一，更以107.3萬的平均單價正式晉升單坪百萬俱樂部一員。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，忠孝復興站位於台北市著名的東區商圈內，區域中不少潮流服飾、特色小店，引領台北街頭時尚；也有許多娛樂場所和異國餐飲，蘊含豐沛的商業活力。



雖然東區商區一度因為信義計畫區的崛起和西門町商圈的復興而沉寂一段時間，但是隨著在地團體以及政府的努力下，透過活動和市集成功吸聚人潮。未來大巨蛋商場開幕，更有望帶動東區商圈進一步蓬勃。



因此忠孝復興站的房市依然相當熱鬧，除了有「台北之星Diamond Towers」、「連雲玥恒」等指標建案外，還有許多公辦都更案正在進行，這些建案紛紛站上每坪200萬俱樂部，房價年漲幅位居第一有理可據。



西區門戶正核心 北門站重拾風華



房價年漲幅位居第二的是位於捷運綠線上的北門站，2022年平均單價72.6萬，年漲幅23.8％。陳金萍表示，北門站位於台北市大同區，是台北市最早開發的地區之一。在清代時期，此處為通往台北府城的交通要道；到了日治時期則成為鐵道部用地，改稱「台北工場」，作為鐵道車輛組裝、維修保養用地。



從清代時期就作為台北的交通門戶，北門站迄今在交通上仍有獨到的優勢。不僅離台鐵、高鐵、客運轉運站僅一站之隔，北門站還能連接機捷，迅速抵達桃園中正國際機場。除了交通利多外，在生活上，北門站北接大稻埕的迪化商圈，南臨西門町商圈，也具備良好機能。



近年來，台北市政府為了重塑北門意象、提升西區產業發展，提出「西區門戶計畫」，內容涵蓋文化資產活用、公共環境綠化與整備、以及包含「台北雙子星」和「明日台北埕」等重要的開發案，不僅將會有大量企業、商場進駐，也有眾多住宅建案推出，有望帶動整個西區翻轉，未來發展不容小覷。



基期低、北士科議題 北投這兩站潛力無窮



名列第三和第四的站點皆位於北投地區，分別為紅線的新北投站和復興崗站，房價年漲幅有21.2％和21.0％。陳金萍表示，北投地區受惠於俗稱「北士科」的北投士林科學園區議題，近一年來房價有明顯上漲。



雖然新北投站和復興崗站，比起明德站或芝山站等站，距離北士科較遠。但是相較明德芝山動輒60、70萬元起跳的房價，新北投站和復興崗站在2022年分別只有51.9萬元和46.7萬元，房價相對親民。而基期低也是近一年來房價漲幅快速的原因，未來仍有可能繼續攀高。



至於第五名，則是位於文湖線上的萬芳醫院站，單價年漲幅也有18.9％的好表現。陳金萍分析，文山區是台北著名的文教區，環境清幽、文教氣氛濃，居住品質相當良好，區域內還有醫院、運動中心、圖書館等重要公共設施。居住機能上的優勢，也讓萬芳醫院站在短短一年內，平均單價從49.7萬元上漲至59.1萬元，直逼大安區麟光站的單價水準。



陳金萍表示，逐捷運而居已是許多大台北地區居民的擇屋原則，若是能搭配捷運站周遭的房價漲幅加以判讀，更有機會為自己找到便利又有保值能力的房屋，不失為一種好的找房方式。

據主計總處統計，租金類的房租指數最新 3 月為 103.25，指數再創歷史新高，且近 9 個月的租金指數年增率都超過 2%，反映租金不只漲不停，且最近 9 季租金上漲還有加劇的趨勢，所幸政府積極推動租金補帖，希望可以降低租屋一族的租金壓力。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德指出，租金持續走揚與許多外在因素有關連；另外，房價上揚後，屋主也會反映在房租上。

同時，近期則是通膨與電價上揚等預期，也可能導致租金往上走揚，再加上現在房價水準高，也可能排擠部分民眾往租屋市場移動；而升息過後也會導致房東的成本增加，雖然房東不能無故漲價，但租約到期後的重新續約或招租，的確可能會造成租金走揚；在政策上，政府提供租金補貼措施，無形中增加了租客的租金承擔能力，也有可能讓房東調漲租金。

曾敬德也指出，租金上漲由眾多因素引起，包括房地產供需失衡，房屋供給量不足，尤其是都會區人口密集，供需失衡推動熱門地段租金，另外像是通貨膨脹，隨著物價不斷上漲，租金也會相應上漲，因為房東需要支付更高的成本來維護房產等，都可能推升租金走揚。

主計處統計，3 月居住類租金指數年漲 2.3%：主因住宅維修費、房租及家庭用品分別上漲 3.07%、2.32% 及 1.86% 所致。

曾敬德表示，現在房貸利率已經上漲至 2% 以上，以前超低利的環境，房貸利率可能只有 1.35%，但年租金可能是房價的 2%，明顯買比租划算，但現在房貸利率已經超過 2%，但年租金可能也是房價的 2%，買比租划算的優勢消失，升息與高房價也可能讓部分購屋人延緩購屋，選擇先以租代買，無形中也對租金帶來支撐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲今年首季大型土地與商用不動產合計金額金達289億元，工業不動產躍升為交易主力，其中又以桃園交易規模最大。（資料照）

從區位來看，去年桃園市的交易規模位居全台第一，達446億元，著重在工業土地與廠房，包括2022年桃園航空城產業土地標售，一舉標脫10萬坪工業地，總價達到227億元，另外錦鋐大園廠以63億元出售給台灣人壽，為去年工業廠房最大交易；台北市與新北市則以350億元與191億元名列第2與第3，台北市以廠辦為主，新北市則是以工業地跟廠辦為大宗。

其中龜山區土地行情長期穩定向上，第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，近5年土地單價漲幅累積達17%，是目前桃園市與新北市鄰接第一環的編定工業區中，少數地價仍在3字頭的工業區，其他例如華亞科技園區與林口工三、工四工業區，土地行情都在40萬至65萬元之間。

龜山工業區，也是最接近桃園市區與桃園火車站的編定工業區，周邊發展成熟、生活機能充足，區內有包括筆電代工大廠英業達、載板大廠欣興電子、宏達電、佳世達、台達電等大廠。

近期知名的交易為2021年微軟將台灣納入集團全球資料中心布局版圖，並斥資超過23億元購置龜山工業區近7,000坪工業地，換算土地單價每坪來到36.4萬元，將打造雲端資訊中心。

此外，區內具備鐵路與公路優勢，鄰近國道二號及桃園火車站，人口稠密、交通便捷，周遭更有多項重大交通建設工程興建中，包括桃園鐵路地下化工程將在龜山工業區南側新增鳳鳴站，而興建中的捷運三鶯線的鶯桃福德站，通車後可直達新北市土城。

第一太平戴維斯受大宇紡織獨家委託辦理桃園市龜山工業區廠房公開標售，標的位在興邦路，土地面積3,296.64坪，土地使用分區為甲種工業區，建蔽率與容積率分別為60%與180%，共有1層與2層樓廠房，建築總面積3,461.56坪，開標日為6月9日，即日起開始領標。

沃仁方表示，此案坐落在園區主要道路興邦路上，未來有機會透過申請都市更新及工業區立體化方案，爭取更高的開發獎勵，打造企業製造總部或研發中心。預期將可吸引桃園當地廠商以及新北市新莊、五股與中、永和一帶企業評估洽詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】