不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

2023年第1季六都買賣移轉棟數降至5年來最低，以家戶數來看購屋比，每百戶不到1戶購屋，房市微寒不見暖。如此的交易反轉，其實已由意藍資訊與彥星喬商共同發表的「台灣房地產網路聲量調查」相互呼應。

意藍資訊OpView總經理楊立偉表示，依據2022年下半年「台灣房地產網路聲量調查」結果顯示，2022年下半年房地產網路聲量統計300萬則，較2022年上半年的271萬則聲量成長10.9％；全年總聲量達到571萬則，較2021年成長19.2％，如上半年預判全年突破500萬則的門檻來到571萬。儘管總體數量增加，實際上卻在7月份開始即逐月緩降，成為本調查以來重要的翻轉。楊總經理指出2022年上半年開始升息，已引起輿情聲量成長趨緩；下半年在平均地權條例修正案的政府打房推動中，民眾購屋的熱度開始反轉進入冷靜期。



婚育問題影響購屋意願不足  購屋考量關鍵字明顯集體下滑



由於輿情向來為房市狀況的先行指標，從下半年的調查結果來看，房市翻轉點的出現幾乎已底定。意藍資訊宋孟儒經理指出，社群聲量為總體聲量的主要來源，自6、7月份社群聲量達歷年之高點後，已開始顯著下滑(詳見表一)；而從聲量關鍵熱詞的結構來看，薪資現況、自備款、頭期款等問題，在經濟壓力負擔過大的影響下，年輕人不買房不生小孩的現象將越趨明顯。關鍵熱詞的內，前五名分別為「不生小孩」、「爛尾樓」、「求售」、「泡沫化」、「降價」(詳見表二)，房市反轉相關的關鍵詞就佔據第二到第四名。在下降幅度的排行裡，前五名分別是「格局」、「屋齡」、「30年」、「交屋」、「新家」，購屋條件熱詞不但無緣上升排行榜，還高踞下降前三名，顯見房市討論升量雖然還有，但實際具購屋需求者之聲音卻變少了。

台中聲量偏冷佔比為近年低點  台北守住第一  高雄桃園成長多



就六都及新竹的房地產區域聲量增減狀況來看(詳見表三)，台北市守住熱度最高的寶座，其次為高雄及新北。高雄受惠於台積電的光環升量回升搶進第二名，新北市因為區域討論增多位居第三。其他縣市的表現，桃園則因產業發展的利多下，在上次調查的低點回彈。六都之中僅有台中不見成長，出現調查以來的新低點，後續台中房市的發展變化值得關注，惟因台中市場交易量向來與整體市場不同步的特色，以及不可忽視的隱形經濟實力支撐，應不會太久。

2023年房市交易基本調性走向量縮價修盤整期



根據此次調查結果顯示，受持續政府類打房、可能持續升息及物價續漲的市場壓力下，大幅影響投資客的實力，繼而增加一般購屋者的壓力 。預料此一變化將促使財務摃杆較大、體質較差的建商調整腳步及實力；買方則進入冷靜期，2023年房市看法，會走向量縮價修的盤整期。然而不管是少子化或薪資水準偏低等等的社會現象，或是房市轉冷總體經濟缺少動能，對台灣經濟的發展均非正向指標，致使2023年上半年的調查恐將首度出現下滑的結果。



「台灣房地產網路聲量」調查是由國內輿情系統領導品牌意藍資訊OpView與房地產媒體代理商彥星喬商傳播事業群所共同成立的房地產動態數據資料庫，透過OpView社群口碑資料庫收錄全台10萬個以上網站頻道的每日資訊量。透過輿情資料的蒐集與分析運用，能真實呈現房市購屋需求的即時觀點，也能提供各種透明化的客觀資訊去幫助消費者完成購屋的理性決策過程。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

後疫情時代，台北商圈逐漸復甦，2023年初已有3筆店面租賃單價破萬元的案例！據實價揭露，台北市五分埔商圈首度出現租金單價破萬元的交易紀錄，且是信義區1樓店面實價登錄以來單價第三高，該店面位於松山路119巷內，於1月以每月7萬元出租，單坪月租10,072元，備註為分租6.95坪店面。

台灣房屋建國民生加盟店副店長何志剛表示，五分埔商圈在疫情前，店租單坪約2000~3000元上下，且疫情爆發後人流大幅下降、許多實體店面業者轉向電商，因此五分埔店面的空置狀況更為顯著，如今疫後時代，出現商圈租金新高行情，應是特殊案例，業者看好觀光人流回籠，且分割店面租金總額降低，負擔相對平實，吸引服飾、飾品等業者承租。



另外，2023年初實價登錄還有兩筆單價破萬元的店面租賃交易，都位在西門町商圈，2月峨眉街的一處6.19坪分割店面，月租金6.3萬元，單坪月租10,178元，由伴手禮業者承租；同月成都路的12.62坪店面，月租金13萬元，單坪月租也達10,301元，由韓式拍貼業者承租。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近年雙北高單價租金的樓店，大多是40坪以下的中小型店面，更有許多不到10坪的分租店面，店面租賃呈現「高單低總」的情形。以月租總額來說，這些「小宅型店王」的承租門檻比大型店面親民，所在區段的人潮又多，更容易吸引業者目光，也更適合有創業或是展店需求的餐飲、診所、零售等中小型民生消費業種，使低總價精華店面的市場性提高。



張旭嵐指出，對房東而言，近年升息之後，利息支出會稀釋投報率，因此若將店面「化大為小」，將坪數比較大的店面，切割成兩、三個小店出租，不僅租金門檻更親民，脫租率、投報率也相對較高，使分租店面的發展愈來愈興旺。



第一建經研究中心副理張菱育指出，近期央行五度升息，對房貸族來說，每月的還款壓力加重，且疫後觀光業逐漸升溫，商圈店面人潮明顯回流，房東在疫情時期的讓利心態也逐漸退卻，再加上電費調漲在即，背負房貸的房東，不排除會將增加的成本轉嫁到租客身上，因此新承租或準備續約的店家，須做好漲租的心理準備。

受惠內需復甦與政府派發每人6000元補助金，近期餐飲與觀光業的類股表現強勁，餐飲業持續開店，餐飲業的家店數也攀高，近日忠孝市府商圈的忠孝東路上，也新開三家店，其中就有兩家屬於餐飲業，一間藥局，有兩間單坪實價租金達8900餘元，該租金是2022年信義區店家實價的前三高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，忠孝市府商圈相較於其他觀光商圈，特色就是穩定，即使疫情期間也沒有空置率大幅飆升的狀況，忠孝市府商圈對於觀光客的依存度不是那麼高，白天有周邊上班族、轉運站的人潮，晚上有附近居民消費，假日也有信義區觀光人潮，一旁的永吉路30巷也有飲料一條街的特色賣點，商圈有店面空置，新店家進駐的速度都相當快，忠孝東路五段上主要業種包括餐飲業、假髮業、酒商外，近期也有藥局開始進駐，近年租金則維持相對穩定。



近期忠孝市府商圈新開三家店，包括迴轉烤肉、連鎖咖啡店與藥局，其中忠孝東路五段149號，月租21萬元，每坪租金8949元，目前由連鎖咖啡店的市政二店承租，距離一店距離相當接近；忠孝東路五段21號則由藥局承租，月租13.5萬元，每坪租金8909元；至於迴轉烤肉則沒有新的實價行情，不過該店去年3月曾有單坪萬元的區域高價紀錄。



曾敬德表示，2023年景氣呈現外冷內熱，內需消費需求回升，也都反映在餐飲類股的股價上，相較於許多零售消費可能被電商或購物中心瓜分，餐飲業則呈現蓬勃發展，成為現在店面展店的主要業種之一。

為遏止炒房，立法院已三讀「平均地權條例」修法，內政部也正在進行子法擬定作業，其中針對「私法人購屋許可制」部分，已修正將針對都更、危老重建與一般合建情形，可獨立列為免經許可項目，避免衝擊都更的推動，最快下周預告子法。

淡江大學產業經濟系前副教授莊孟翰認為，要遏止炒房應從兩方面著手，首先是針對購屋資金，尤其是海外資金的來源應確實稽查，並落實房地合一稅的課徵以避免短期交易等炒作行為，政府也應將投機炒作、投資置產的樣態明確釐清。

平均地權條例修法祭五重拳　鬆綁私法人參與都更、危老購置可免經許可

房價高漲成為許多無殼蝸牛心中的苦，立法院會今年1月10日三讀修正「平均地權條例」，修法五大重點包括簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、私法人購買住宅採許可制、解約申報登錄。

相關規定將在內政部完成子法擬定後完成預告作業，再報請行政院核定施行日期。其中針對私法人購買住宅採許可制部分，已修訂子法針對私法人購屋進行鬆綁，讓參與都更、危老重建與一般合建情形，可獨立列為免經許可項目。

官員指出，在和公會代表等各方討論完成後就會預告子法，預計5月初將完成預告作業，這次和業者討論的部分，主要是針對私法人購置買住宅涉及都更的部分，有許多細節要確認，重點是要避免因此衝擊都更的推動。

學者：此波房價飆漲主因為海外資金　來源稽查不易

莊孟翰認為，針對「私法人購屋許可制」的打炒房措施部分，若私法人是來自於國內的保險公司，因為本來就有不動產投資最低投報率門檻及金額等限制，所以較無爭議，這波房價上漲最嚴重的問題，其實是來自海外資金，亦即來自第三地的僑外資。

莊孟翰解釋，這波海外資金湧入房地產的量非常大，來源包括公司代號後面有「KY」的公司，數量雖然不多，但資金金額不小，很多是一口氣用現金買下房地產，連貸款都不用，且相關資金來源不易稽查，通常要等公司揭露後才能得知。

他認為，這一波資金潮容易誤導國內房地產市場，認為連外國企業都來買台灣房地產，本國人自己當然也要買，導致連金融業本身也大買房地產，說要作為企業總部使用，這也一度讓台北的南港房地產價格忽高忽低。

私法人購屋可採海外、國內資金差別審查　輔以房地合一稅遏制短期炒作

因此，莊孟翰直言，私法人的購屋資金若來自海外應該從嚴審查，但對於需經審查的國內私法人交易房地產時，則可以加快審查與許可的速度，雖然有業者抱怨這樣審查有違憲疑慮，但為了公共利益，只要針對國內、國外的資金提供差別審查待遇，對業者影響其實不大。

莊孟翰表示，要有效遏止炒房，重點在於後續交易產生的房地合一稅。他說，若有「個人」先將資金轉到海外後再回來，並因節稅而用私法人名義購買，但私法人購置房地產後很快就又出售，當然明顯屬於「短進短出」的炒作行為，如此就可從房地合一稅的營利事業部分來查。

對於此次修法針對炒房行為，可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5000萬元，莊孟翰認為罰則其實不必這麼重，要遏止炒作行為，可用追查購屋資金來源、房地合一稅搭配聯合稽查等制度，來嚴格執行，就可以讓人在炒作前三思，但若是持有超過5年才要賣，就完全不必擔心。

學者建議縮短修法空窗期　避免修法缺乏嚇阻作用

不過莊孟翰也坦言，目前政府打炒房時最大的難處，在於目前房市處於明顯的轉折期，因此擔心下手太重又會被批評，因此才舉棋不定，其實可以趁這一波淘汰體質不好的建商，好的建商則不受過大衝擊，但他也認為建商、代銷、房仲等業者應懂得自律，不要哄抬市況。

莊孟翰建議，政府要將投資置產、投機炒作兩者樣態界定清楚，因為修法要打擊的是投機、炒房，而且從公布要修法到上路實施的期間應盡可能縮短，因為自從先前內政部提及修法效果「不溯及既往」後，就很多人利用這段半年多的空窗期，趁價格高時趕緊逃，該逃的炒作都逃了，房價自然持續高懸而缺乏嚇阻作用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中捷運綠線市政府站(G9-1)土地開發案去年底歷經嚴謹評選，由冠德建設股份有限公司攜手中鹿開發股份有限公司獲選最優申請人，今(19)日與台中市政府完成簽約，規劃興建地上43層，樓高208公尺的開發大樓，預估投資金額合計達106.55億元，開發進程再邁出一大步，交通局表示將打造首座生態、低碳捷運的鑽石級地標。

台中市交通局指出，市長盧秀燕積極發展軌道捷運，打造大都會便利生活圈，強調未來四年將全力建設台中，為讓城市的交通網絡更緊密，推動軌道路網。自捷運綠線通車後，交通局加速辦理捷運綠線沿線聯開招商，其中商機龐大的市政府站土地開發基地招商案，基地面積達2,053坪，具土地開發基地最大、容積最高等優勢，招商獲熱烈迴響。

交通局長葉昭甫指出，市政府站(G9-1)位於七期台灣大道與文心路兩條主要幹道交叉口，除與捷運綠線出入口共構外，未來捷運藍線將於此處共站轉乘，也是台中捷運藍、綠線唯一轉乘車站，該案將是台中軌道經濟新「捷」點，目前已通車的綠線運量持續穩健成長，台中都會區大眾捷運系統藍線建設計畫綜合規劃報告也於今年2月通過交通部審查，正報請行政院核定中。

「落實捷運大台中的發展願景」葉昭甫進一步說明，未來藍線核定後，市府將加速推動工程興建，為城市帶來第二條捷運，台中捷運路網還有規劃中的捷運綠線延伸線、機場捷運(橘線)、大平霧捷運(紫線)等路線，台中都會捷運路網將逐步實現，帶動區域的整體社會經濟發展。

交通局表示，冠德建設2014年即投資興建台中捷運土地開發首案「文華高中站」，並於2021年完工，同年再度爭取四維國小站投資權，目前已完成規劃設計，預訂近期可領得建造執照，這次與中鹿開發合作打造台中首座結合商場、辦公與旅宿生態捷運複合地標，透過多元使用引進人流，也能凝聚捷運客源拚經濟，實現大眾運輸導向城市發展榮景。

葉局長提及，看好台中持續蓬勃發展，捷運綠線沿線場站招商引資，吸引許多投資人詢問，繼G9-1成功招商後，市政府站G9-2為台中捷運綠線壓軸場站，區位條件與G9-1條件相當，基地較精緻，近期將接續推出招商。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲淡水站鄰近老街，房價每坪約23.1萬，是北捷所有末端站點中最便宜，且可買到30坪空間。（本報資料照）

逐軌道而居已經是房市熱門趨勢之一，但隨著捷運帶動地區發展，區域房價也跟著水漲船高，房仲業者特別根據實價登錄資料，盤點台北捷運各路線的末端站，發現價格最高和最低都在淡水信義線，其中淡水站均價23.1萬，所有末端站點中最便宜。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，淡水站位於新北蛋白區，近年來城鄉發展迅速，淡水站位於舊淡水市區，出站便能步行至知名的淡水老街，近一年淡水站周邊平均單價為23.1萬元，與其他站點相比算是相當親民，而售出平均坪數也達到30.5坪，可說是用時間換取更佳居住空間的典範。

價格最高的則是象山站，雖是捷運末端站，但站點位於台北市信義區，出站就能看見知名地標台北101，鄰近信義、吳興街商圈，商業機能十分發達且具備完善生活機能，可謂是精華蛋黃區，而周邊房價近1年均價也高達87.2萬元。

而若以台北車站為中心點計算乘車時間的話，從淡水站至台北車站需耗費38分鐘，而從象山站至台北車站僅需17分鐘，差距達兩倍以上，這也是造成價格兩極分化的原因之一。

蘆洲站交易件數最多 迴龍緊追在後

以件數來看，交易量前3名皆集中在中和新蘆線，其中蘆洲站交易件數達到270件，均價來到42.1萬元。陳金萍分析，蘆洲站鄰近南港子重劃區，餐廳、大賣場、運動中心等生活設施樣樣具備，還有忠義國小、鷺江國中等明星學區，此外，蘆洲站距離台北車站只需20分鐘車程，未來也將連接五泰輕軌，不論是往來台北市中心，亦或是前往五股、泰山都很便利，屬於自住投資皆宜的區域。

同屬中和新蘆線的迴龍站、南勢角站也分別以199件及192件交易件數緊追在後。陳金萍表示，迴龍站位於下新莊迴龍丹鳳生活圈，生活機能發展成熟，也有裕民、丹鳳國小等學區，近1年均價落在36.7萬元，相較其他站點實惠許多，此外，未來迴龍站預計將連通萬大線，同時與桃園捷運棕線交會，形成三環三線交會的車站，極具發展潛能。

南勢角站則位於中和南勢角生活圈內，站點本身建有地下4層、地上19層的捷運共構宅「南方之星」，附近則有多家異國美食餐館的華新街，以及步行不到5分鐘便可抵達的興南觀光夜市，周圍近1年房價落在41.6萬元，相較中和區其他地段價格較為親民。

陳金萍表示，對比精華地區，多數末端站站點都能以更實惠的價格換取較優質的選擇，且鎖定捷運站周邊住宅，不論是自住或是投資都將是不錯的選擇，建議消費者多多比較自身喜好並計算可接受的行車距離，以此為根據挑選適合的物件，購置理想中的家。

▲桃園市長張善政（左）與立信機構董事長賴運興（右），共同簽下內壢仁愛段公辦都市更新案。（桃園市政府提供）

▲觀音工業區的土地行情已突破2字頭，但若與桃園週邊工業區相較，觀音工業區的設廠成本相對較低。

觀音工業區是桃園市面積最大的經濟部編定工業區，總開發面積超過632公頃，園區已開闢超過30年，聚集超過300家廠商，區內大廠包括全聯、國瑞汽車、亞東石化、台灣玻璃等知名企業。據第一太平戴維斯統計，近3年觀音工業區交易規模1億元以上的交易案合計約77億元，規模在桃園市的各工業區中排名第3，僅次於華亞科技園區與中壢工業區。

近年積極在此布局的企業包括聯華食品於2020年以10.6億元購入7000坪工業土地，並投入61億元興建觀音廠，引入智慧化食品產線與自動運輸設備等；另外，華紙也在2020年以20億元購入3M集團子公司的觀音工業區廠房，規劃打造研發生產發展基地，並於去年正式啟用。

從近期的交易紀錄觀察，觀音工業區的土地行情已突破2字頭，漲幅明顯，但若與桃園週邊工業區相較，例如平鎮工業區、大園工業區與幼獅工業區，工業地行情介於每坪25萬到30萬元之間，觀音工業區的設廠成本相對較低。

第一太平戴維斯受託辦理桃園市觀音工業區土地公開標售，標的面積4869.94坪，為雙面臨路的丁種建築用地，形狀方正，建蔽率與容積率分別為70%與300%，即日起開始領標，6月7日開標，。

負責標售的第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，近期不管是中央或地方政府都積極在桃園規劃開發多個產業園區，以引進智慧製造、現代倉儲、雲端運算或綠能低碳等低汙染產業為首要目標，因此不一定能夠滿足傳統製造業的建廠需求，這也反映了即便公部門積極開闢新園區，工業區交易保持熱絡，價格穩步上漲。

以觀音工業區為例，園區規模大且早在民國79年就開發完成，公共設施配套相對充足，每日自來水供應量有55,000公噸，汙水處理量有48,000公噸，優於周邊其他的工業區，因此吸引有生產製造需求的企業進駐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

因應鐵路高架化、捷運時代的來臨，位居台中海線交通門戶的沙鹿車站，未來有捷運藍線、鐵路高架與轉運站計畫，吸引全台建商搶進卡位「新站重劃區」，預估三年內將有2,000戶新案量、總銷金額逾200億元蓄勢待發，有機會複製台中東區經驗，反轉站前、站後價差。

　台中車站高架化通車七年，在2016年鐵路高架化完成前，中市東區的成屋住宅大樓最高成交價為舊站前的「東京澀谷區」，每坪36.5萬元，後站最高成交單價為「林維湖森」，每坪24.7萬元，兩社區價差達每坪約12萬元。

　而隨著台中鐵路高架完成，開發商搶進台中火車站後站開發，新案價格不斷堆疊，目前最高成交單價為「浩瀚湖濱城」的58.3萬元；而舊站前的最高成交價則是名軒「台中新站」的46萬元，同樣價差約12萬元，但站前、站後出現反轉。

　站前、站後反轉現象也正在沙鹿區上演。海線地區人口最多、商業活動最為密集的沙鹿區，是海線唯一具有機場、國道匝道、鐵路、捷運等多種交通運輸集散地，也因此被定位為雙港核心區，是台中港科技產業園區與台中國際機場門戶特區的出入轉乘點。

　值得一提的是，台中藍線捷運沙鹿站已確定設置於沙鹿新站重劃區周邊，加上未來不排除有沙鹿車站高架與轉運中心計畫，「新站重劃區」的發展前景備受矚目。

　沙鹿「新站重劃區」占地面積9.16公頃，吸引建商卡位，未來三年近2,000戶新案量釋出，區域內已公開個案價格正逐步追平舊站前的房價，如即將完工的「和築T1」，近一年成交單價每坪約27萬元、「勝麗交響曲」成交均價31萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行信用管制斬斷金流，加上住宅市場降溫、平均地權條例上路在即，建商首季購地動能創近七年同期最低，僅113億元。建商搶地風潮不再，轉向以消化手中土地庫存為主。

　世邦魏理仕台灣分公司研究部主管李嘉玶表示，2023年第1季全台土地成交金額明顯重挫，年減幅高達59％，只有186億元。在購地都會分布方面，可觀察到在市場震盪之際，買家紛紛回防抗跌性較強的市中心精華地段，因此首季各都會區土地成交金額以台北市最熱門、占比達30％。

　李嘉玶指出，由於預售市場觀望心態濃厚、去化速度放緩，加上銀行土建融利率逐季攀升，建商購地動能也同步減弱；據最新調查發現，第1季建商土地投資額下滑至113億元，創七年來同期最低紀錄，年減幅高達67％。

　其中較具指標的建商購地案，為達欣工程斥資26.2億買下元大建設和馬家投資公司位於北市中山區長安段土地，面積達648坪；另外還有寶建企業的桃園8,868坪土地，也被光禹開發等買家以23.5億元收購；欣陸投控旗下的大陸建設以13.9億買下惠瑜達公司的北市南港段382坪土地；另外還有尚發營造以11.2億買下台南混凝土工業的安平工業區3,035坪土地。

　李嘉玶表示，央行去年迄今五度升息影響，不動產市場面臨變數，投資人購買意願也受影響。許多企業為因應景氣走弱，對於資本支出的態度更趨謹慎，商辦市場租賃活動持續受到衝擊，部份自用型買方也暫緩置產計畫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】