不動產買賣交易,房地合一稅,交易流程注意

受政策影響，短期投資客退出市場，房市回歸自住當道，台中14期重劃區擁品牌、地段、規畫等優勢的預售案不受影響，近期銷售捷報頻傳，如329檔期進場的「國泰美禾」、「惠宇覞山」銷售亮眼，「順天KING’S ROAD」預售實登單價甚至創區域新高。下半年包括大陸、精銳等品牌建商14期新案將進場，備受期待。

　根據台中市地政局統計，首季台中市買賣移轉棟數9,945棟，年減約22％；根據內政部實價登錄資料指出，台中市交易最熱絡的三大屯區（西屯、南屯、北屯），今年前二月有352筆交易，相較去年同期大減6成，買氣明顯趨緩。

　觀察近期銷售傳捷報，或是實登揭露創高價的北屯區14期預售案，幾乎都是具品牌力或地段優勢的建案。包括「國泰美禾」、「惠宇覞山」，329檔期進場均傳出銷售佳績；順天「KING’S ROAD」豪宅案，每坪預售實登單價67.8萬元，刷新區域單價新高。

　看好14期潛力，下半年預計將有大陸、精銳等建商進場推案。業界預期，14期新案目前成交單價已「坐5望6」，下半年有機會推升14期成交單價。

　順天建設二代、執行董事柯啟新表示，14期是台中近20年來最大開發規模的新興重劃區，順天在14期握有多塊精華土地，「未來30年，順天將會持續深耕14期！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年營所稅超徵近3,000億元，其中營所稅中的營利事業房地合一稅成長力道相當猛烈，2022年的營利事業房地合一稅衝上171.9億元、年增逾一倍，其至超過2017～2021年五年的總和，稅收一年抵五年；其中又以台北市貢獻最大，稅收近60億，占全台逾三分之一。

　自房地合一稅實施以來，營利事業的房地合一稅收逐年快速成長，2017年僅13.8億元，不過去年已達171.9億元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，營利事業房地合一稅收大增，主要來自房地合一稅2.0在2021年7月上路，納入預售屋，另外法人間常見的特定股權交易也需課稅，加上去年不動價格持續上漲，讓2022年的營利事業房地合一稅收大進補，對營所稅超徵貢獻不少，也間接推動政府普發現金。

　不過今年平均地權條例修法通過，私法人購置住宅將採取許可制，法人對房市態度可能轉趨保守，加上不動產價格上漲動能已減緩，今年營利事業的房地合一稅收可能會反轉走低。

　以各縣市營利事業房地合一稅收來看，六都約占全台的85％，其中台北市59.5億最高，台中市25億元次之；若以成長率來看，南台灣的高雄、台南年增率分別為263％、201％，反應近年企業不動產投資南向、及台南灣不動產價格漲幅大於中北部的狀況。

　台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市是國內經貿核心，創稅能力最強；台中市近五年公司家數增加近15％，成長幅度為六都之最，蓬勃的企業投資是台中營利事業房地合一稅收的最大利基。

　至於南二都稅收大增，一來稅收基期相對較低，二來因為打炒房政策加深房市觀望氣氛，不少持有多戶房屋的法人，在地方政府實施囤房稅後，選擇固守基本面較扎實的中北部，將南部物件獲利了結，帶動南高二都法人房地交易大增，稅收也顯著上揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

即使房地合一稅2.0納入預售屋課稅、高稅率延長至5年，不過近期房市交易緊縮，房地合一稅個人稅收也出現反轉，統計今年首季個人房地合一稅收64.2億元、年減12％，出現房地合一稅上路以來同期的首度衰退。

　房地合一稅在2016年上路以來，房地合一稅個人稅收幾乎呈現逐年倍增的趨勢。若以各年首季來看，2017年、2018年間僅約3億元，去年首季已增加至73.8億元；而即使目前房價仍處高檔、轉售過去取得的房產多仍有增值空間，不過隨著房市交易衰退、房價漲勢停滯，也使長年成長的房地合一稅收出現反轉。

　過去長年居房地合一納稅最大戶的台中市，今年首季僅11.8億元、年減24％；另台北市年減幅26％，至於台南市年更年減34％、衰退幅度居六都之冠。大家房屋企研室總監郎美囡表示，房地合一稅在2021年7月升級至2.0版，包括持有5年內轉售稅率提高、預售屋轉售納入課稅對象，使稅收增加，去年下半年房市觀望氣氛濃厚，但先前的房價漲幅大，屋主若非在近年高點入手，轉售應該都有增值空間。不過投資客買盤比例高、或房價漲勢大出現較多反轉聲浪的都會區，房地合一稅收也出現較明顯的衰退。







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記者 溫子豪 報導

　　房市受升息、通膨及政策影響，開春以來顯得「冷清清」。根據591新建案統計，今(2023)年首季全台總銷金額雖然高達5,871億元，但扣除商辦後，住宅銷量僅有4,100多億元，創2021年第3季以來新低點。住商不動產也發現，今年首季全國個人房地合一所得稅64.18億元，年減12%，由於房貸利率已經突破2%，導致買方縮手，稅收恐怕難再創新高。

　　591新建案今(17)天公布今年首季全台房市交易量，總銷金額5,871億元，與去(2022)年第4季相比約增加4%，與去年同期比較則成長47%。不過扣除商辦交易後，住宅銷量僅4,100多億元，寫下2021年第3季以來6個季度的新低。推案個數只有326件，戶數約2.3萬戶，均較前季或去年同期量縮1成至3成；然而部分特殊區域房價依然高漲，像是台北市成交價衝上每坪130萬元，年增幅高達3成。

　　591新建案分析，今年房市總銷金額創新高，主要是因為房價高漲與指標商辦支撐，並非「房市復甦」，尤其央行升息循環不見盡頭，加上房價修正幅度有限，不僅建商保守應對，買方也不願貿然挺進，且今年下半年還有打炒房新制上路、總統大選等因素干擾，預期房市將持續低迷。

　　房市萎縮現象同樣反映在稅收上，根據財政部資料，今年第1季全國個人房地合一所得稅收共計約64.18億元，與去年同期相較下滑約12%，原因是從去年下半年房市買氣開始冷卻。進一步觀察六都情況，稅收減幅最大為台南市，年衰33.8%，台北市與台中市也分別滑落25.8%與23.8%，其他三都雖然稅收上揚，但增幅僅介於7.7%~10.8%間。

　　住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，從去年下半年起，房市散發濃厚的觀望氣氛，隨後央行升息明顯衝擊市場交易，政府的打炒房政策更展現調控不動產市場價格的決心，而目前房貸利率高於2%，許多區域市況都回到疫情前的水準，未來房地合一稅收可能難再站上新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]根據財政部個人房地合一徵課所得稅件數及應納稅額統計表統計，從2021年以來共計有5.4萬件個人房地合一徵課所得稅案件，屬於無應納稅額，2021年無應納稅額佔比達31.55%，2022年無應納稅額佔比也達25%，對比房地產價格大漲，出現數萬件的免稅案件的確有點超乎想像。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2021~2022房價出現一大波漲勢，但同時間卻有1/4~1/3符合房地合一稅收條件的個案，屬於無應繳納稅額，這樣的景氣不太容易出現售屋賠錢的狀況，可能有些案件屬於先買後賣的重購退稅，有些可能扣除成本與費用後，房價沒有增值，只是這樣的比例在這樣的大多頭景氣下，實在是蠻出乎意料之外。

統計顯示，2021年的房地合一稅案件中，共計有3.3萬件屬於不用繳稅，占比為32%，2022年前三季則有2.1萬件屬於無應繳納稅額的案件，占比為25%，反映出有相當比例都屬於不用繳稅個案。值得留意的是房地合一稅2022年屬於10%稅率的案件數開始倍數增加，逐漸有2016年買進的屋主，開始適用6年400萬元免稅，超過按10%課稅的狀況。

曾敬德提醒，適用400萬免稅有相當條件，必須個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，且6年內以1次為限，除了400萬免稅優惠外，民眾也可以利用重購退稅條件，但都要留意相關規定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋實價登錄實施後，部分建商、代銷為讓建案價格定錨，會將高價戶別優先登錄，等建案價格拉高後，再公開銷售，就能輕易拉高成交價，甚至有部分高價案是假交易，或是買方反悔，交易撤除後，該筆高價交易依然顯示在實價登錄上，但在《平均地權條例修正草案》上路後，撤除的交易就必須在1個月內登錄，這種資訊不實的狀況會較正常化。

實登房價不一定是真實房價

實價登錄上路多年，民眾已養成查詢實價登錄來判斷房價，業者為了讓實價登錄上的房價好看，甚至想創造高房價，經常透過送家電、含裝潢、差價找補，甚至AB約等方式來墊高成交價格，這樣一來民眾查詢實價登錄的房價，就會是相對高價的價格。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，送家電、含裝潢等墊高房價方式，其實並不新鮮，也不是台灣人比較不守法，全世界各國都一樣，在實價登錄政策施行之後，造成的結果大部分都相仿，尤其美國是最經典的案例，曾在美國買過房屋的民眾就會發現，美國的房屋不管是預售屋、新成屋，甚至是中古屋，幾乎都是精裝修，且含家具一同銷售。

政府單位也察覺上述狀況，2020年7月1日起實價登錄新制2.0上路後，不管是成屋或是預售屋，若交易總價包含「非屬於不動產價格」的費用，就必須登載在備註欄中註明，如裝潢費、家具設備費、土地增值稅、仲介費、地政服務費等，若未申報、或申報錯誤等，可處罰鍰3~15萬元。

雖說如此，何世昌表示，但若契約內沒特別載明交易總價包含裝潢費、家具費等，就無須在備註欄註明，形成不小漏洞，因此送家電、含裝潢會是未來房屋買賣市場的重大趨勢。

登錄高價戶定錨 拉抬行情

《平均地權條例修正草案》規定預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。杜絕了以往高價快快登錄，不然就拖到交屋再登錄，時間上失真的問題，房價看似更透明了，但業者也馬上有因應政策，實價登錄反而成為銷售利器。

何世昌表示，預售屋實價登錄之後，業者在建案公開銷售前，會先找VIP客戶銷售，並將高價戶別優先登錄，形成定錨效應，民眾查詢到的價格就是相對高價，有助於拉高未來成交價，而這些高價戶不管是真交易，還是假交易，成交後可能退戶，這些退戶物件交易卻不用撤除實價登錄，形成資訊不實的狀況。

未來平均地權條例修正法案上路後，預售屋退戶交易要在1個月內重新登錄新的資訊，預售屋實際登載亂象會比較核實一點，但因舊的成交資訊並未撤除，需要成交及撤除的交易資訊同時列出才能看得比較清楚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北市去年豪宅交易年減近4成，創下歷史新低。（東森房屋提供）

受到全球QE、中美貿易戰、投資台灣三大方案等因素影響，前幾年熱錢湧現，大量資金挹注不動產市場，豪宅作為高淨值族群的熱門抗通膨標的之一，買氣也逐漸復甦。

不過，去年全台房市快速降溫，豪宅市場的交易量能也隨之走弱，實價登錄資料顯示，2022年台北市總價高於7千萬的豪宅成交件數僅有388件，是有統計數據以來新低，且相較於2021年的642件，驟減254件，大幅減少4成、幾近腰斬。

東森房屋台北松高加盟店店長林梅雀表示，去年北市豪宅買氣走弱推估有經濟局勢變動及屋主惜售等兩個方面的原因。去年在升息、全球縮減QE規模、地緣政治衝突、平均地權條例修法等眾多負面因素的干擾下，不少購屋民眾的信心也受到一定衝擊，進場買房的意願下滑。

另一方面，眼看目前台灣房市仍處多空對峙的狀態，買賣雙方都在觀望，部分自身並無資金壓力的豪宅屋主，不僅不會輕易降價求售，反而會更加惜售。

林梅雀表示，以往富人買房時會偏好豪宅林立的黃金路段，如天母、陽明山等地，不過現在聯外交通、社區服務、建築設計等也會被納入考量，近幾年信義計劃區、博愛特區的討論度有愈來愈熱絡的趨勢。

而目前豪宅買氣降溫，再加上豪宅產品的去化時間通常較長，目前一間開價合理的中古豪宅也要差不多6~8個月才能順利售出，部分有資金周轉需求的屋主為了盡快成交，也會相應地增加議價空間，對於想要入手豪宅的民眾來說，不妨趁現在大膽進場。

另外，以往很多高資產族群都會用公司的名義購屋，而今年初平均地權條例修法通過三讀，其中規定私法人購屋未來將採許可制，建議有資產配置需求的富裕人士應早做準備。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，當前雖有房市黑天鵝干擾市場，但通貨膨脹的壓力仍客觀存在，很多高資產族群還是會購買不動產來達到抵禦通膨的目的，豪宅仍有市場需求，因此豪宅房價應不致出現大規模修正。

不過，私法人購屋許可制的修法確實會在一定程度上影響豪宅買氣，再加上年底大選也使得台灣政經環境充滿變數，豪宅市場後市走向如何仍需持續觀察。

岡山首件公辦都更案2023年4月18日正式公告招商徵求實施者，高雄市府釋出位於岡山路與壽天路交會蛋黃地帶，近2000坪市區、珍稀商業區土地，透過公辦都招商開發，可望帶動老街商圈商業活力動能，岡山公所、戶地政及警消等單位，亦將遷至筧橋西側之機15土地，預計興建6層嶄新的合署新行政中心，大幅提升行政服務效能，估計整體投資規模約達56.7億。

市政府為了本案公辦都更作業之推進，由林副市長組成跨局處專案小組歷經兩年的籌備，且經兩級都市計畫委員會審議通過，始得於18日推出本案招商。現有岡山區公所、戶地政及警消等單位基地，經都市計畫變更後，規劃為2000坪商業區土地，並提供兩處合計超過900坪廣場，與岡山醫院間亦預計留設寬約3.6米綠帶，加上商業區自身須留設之退縮空間，整體開發後，將是一處擁有寬廣人行徒步環繞、舒適綠意的開放空間；加上其位在岡山路及壽天路三角窗，本就位處老街核心範圍，距離預計明年通車RK1捷運站僅600公尺，區位極其優越，是各界布局岡山核心商業區的首選最佳地點。



都發局進一步表示，既有行政單位則將搬遷至筧橋西側之機15用地，緊臨前鋒國中及兒童遊樂場用地，區公所等六大單位將合署進駐，規劃地下1樓地上6樓，總樓地版面積達8,500多坪，提供通風、遮陽、採光及具備植栽綠意的舒適環境，各單位彼此獨立但享有相互融合的公共服務空間，將是一棟考量後疫情時代優質洽公與辦公環境的新行政大樓，同時，工務局也將投入工程拓寬筧橋橋面20公尺，有助提升整體交通機能。



都發局長吳文彥表示，本案兩基地併採同一都更事業及權利變換辦理，為確保行政服務不中斷，採先建後拆方式，新行政中心興建完成以及機關搬遷後，行政單位現址再接續新建大樓，本案將是岡山大改造的重要指標，整體招商投資規模約達56.7億，其中新行政中心預計約達12.5億，吳文彥特別指出，現址地點就位在熱鬧繁華的老街城區，附近銀行、農會、醫院、百貨及市場林立，岡山是北高雄Ｓ廊帶高科技匯聚的核心城鎮，未來不管是作為企業插旗據點、總部、百貨商場、住辦或住商之用皆宜，投資未來成長可期，市府亦以分回房地為原則，本次招商不設限現址開發型態，給予最大彈性，誠摯歡迎各界參與共同投資高雄大未來、推動岡山大改造。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院近日宣布核定捷運環狀線東環段部分，整個環狀線縮短雙北通勤時間，捷運版圖更成熟擴大。鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2023年4月18日說，房市已回歸市場機制，Q1房市看淡不淡，仍有緩慢成交，漸有復甦味道。他認為2023年底接近大選，政府必會端出更多建設利多，捷運軌道經濟帶動房市及商辦與店面的潛力無窮，都更及危老建築合建案也會增加。

鄉林不動產研究室指出，從新北市剛公布「住宅價格指數」看出，2022年Q4住宅價格指數130.36，較2021年同期年增8.92％，已有捷運或規畫中的捷運區域，因地利與生活機能，剛性購屋或換屋族快速靠攏，又以板南線土城段、淡水線最明顯，五年來的住宅價格指數增幅都超過18％。



他說，美國總統拜登日前才簽署文件正式宣布結束COVID-19的國家衛生緊急狀態，這也說明全球即將擺脫新冠疫情，失業率與通膨獲得改善，聯準會的升息壓力可趨緩。台灣房市2022年雖受政策面和經濟面打壓，但應會跟美國一樣，不再升息，且平均地權條例修正案將上路，Q2以後應是利空出盡，他預估最快下半年就會回穩。



根據新北市地政局2022年Q4住宅價格指數報告，顯示新北房價持續增速未減緩，以區域別來看，樹林、三峽、鶯歌及淡水挾著房價基期較低且公共建設加持、生活機能提升，住宅價格指數年變動率超過5％，分別為6.60％、5.44％，是近一年房價成長最快速的前二大地區。



鄉林不動產研究室說，政策打房以及房貸利率驚驚漲，幾乎讓投資客完全縮手，現階段自住客層購屋也更加謹慎，購屋跟著重大建設和捷運走是最保值也是最簡單的選擇，拉長時間點來看，包括板南線、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線，從2017年Q4到2022年Q4的近5年，住宅價格指數持續上揚，其中捷運板南線土城段累計住宅指數變動增長達18.48％居第一；淡水線18.02％緊追在後(附表一)。



雙北捷運房市普受自住族群青睞，目前全力推動的環狀線更是焦點所在，環狀線第一階段(西環線)新店大坪林站至新北產業園區站於2020年1月完工通車後，帶動新莊、新店房市補漲。



北環線蘆洲三重段標案4月14日舉行動土典禮進度，預計2030年完工，Y23五華國小站透過集賢路、重陽大橋到士林中正路，一線連通逾6公里的北區生活廊道，沿線蘆洲、三重及士林、社子各站的生活機能更上一層。



捷運翻轉黑鄉房市，根據地政局統計資料，2023年1-3月新北市建物交易移轉棟數累計12,521棟，與2022年同期16,594棟相比減幅達24.5％；三重、淡水和中和建物交易年減率均超過30％，僅有土城2023年Q1正成長3.7％(附表二)。此外，歷經13年可行性研究的「五泰輕軌」也獲行政院核定，未來與環狀線北環段Y22、蘆洲線蘆洲站以及機場線規劃增設A5a站轉乘，五股、泰山房市增添新亮點。

另外在土城，有捷運三鶯線、捷運萬大線二期以及北二高北土城交流道等重大建設將完工，房市支撐力相當強勁；泰山、五股則是隨著塭仔圳、洲子洋重劃區啟動以及桃園機場捷運及五泰輕軌的建設規劃，房市熱度快速升溫，成為捷運房市潛力熱區，鄉林購地也鎖定這些具軌道經濟題材區域加速運行。



賴正鎰表示，土城、五股及泰山過去因位置距離台北市區相對偏遠，加上工業廠房聚落多，外界認為是重工業「黑鄉」，致鄰近區域房市偏淡。但近年在新北市長侯友宜大刀闊斧，拆遷大片鐵皮屋工廠並規劃塭仔圳重劃區，讓機場捷運進入大台北區域，景觀大翻轉，也讓外國人到台灣，搭乘桃園機場捷運到台北這段國門要道，可以看到新風貌，而當地也可受惠交通改善、生活機能提升，建商紛看好發展，摩拳擦掌，準備插旗推案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

前幾年，受到全球QE、中美貿易戰、投資台灣三大方案等因素影響，市面上熱錢湧現，大量資金挹注不動產市場，豪宅作為高淨值族群的熱門抗通膨標的之一，其買氣也逐漸復甦。不過，2022年全台房市快速降溫，豪宅市場的交易量能也隨之走弱，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，2022年台北市總價高於7千萬的豪宅成交件數僅有388件，是有統計數據以來的歷史新低，而且相較於2021年的642件，驟減254件，大幅減少4成、幾近腰斬。對此，東森房屋台北松高加盟店店長林梅雀表示，豪宅買氣降溫，部分屋主心態也悄悄鬆動，對於有購置豪宅需求的民眾來說，剛好可以趁現在大膽進場議價。

東森房屋指出，2022年北市豪宅買氣走弱推估有經濟局勢變動及屋主惜售等兩個方面的原因。一方面，2022年在升息、全球縮減QE規模、地緣政治衝突、平均地權條例修法等眾多負面因素的干擾下，全台不動產市場充滿不確定性，不少購屋民眾的信心也受到一定衝擊，進場買房的意願下滑。另一方面，眼看目前台灣房市仍處多空對峙的狀態，買賣雙方都在觀望，部分自身並無資金壓力的豪宅屋主，不僅不會輕易降價求售，反而會更加惜售，打算等到市況回溫的時候再拿來出來賣。



對於2023年打算入手豪宅的高資產族群有何置產建議，東森房屋表示，首先，以往富人買房時會偏好豪宅林立的黃金路段，如天母、陽明山等地，不過現在聯外交通、社區服務、建築設計等也會被納入考量，近幾年信義計劃區、博愛特區的討論度有愈來愈熱絡的趨勢，值得購屋民眾關注。其次，目前豪宅買氣降溫，再加上豪宅產品的去化時間通常較長，目前一間開價合理的中古豪宅也要差不多6~8個月才能順利售出，部分有資金周轉需求的屋主為了盡快成交，也會相應地增加議價空間，對於想要入手豪宅的民眾來說，不妨趁現在大膽進場，的確有機會可以買到相對合理的價位。另外，以往很多高資產族群都會用公司的名義購屋，而2023年初平均地權條例修法通過三讀，其中規定私法人購屋未來將採許可制，因此建議有資產配置需求的富裕人士應早做準備。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，豪宅憑藉其稀缺性、獨特性與社交屬性，向來是高資產族群資產配置中的重要環節，當前雖有房市黑天鵝干擾市場，但通貨膨脹的壓力仍客觀存在，很多高資產族群還是會購買不動產來達到抵禦通膨的目的，豪宅仍有其市場需求，因此豪宅房價應不致出現大規模修正。不過，私法人購屋許可制的修法確實會在一定程度上影響豪宅買氣，再加上年底大選也使得台灣政經環境充滿變數，豪宅市場後市走向如何仍需持續觀察。







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